Рынок жилой недвижимости в 2022 году: основные тренды и крупнейшие игроки

В 2022 году рынок жилой недвижимости столкнулся с различными сложностями: резкое изменение спроса на жилье, а вследствие, и цен на него, рост стоимости стройматериалов и нарушение логистики. За первое полугодие рынок жилой недвижимости не просел, но как изменился рынок многоквартирных домов и вторичного жилья? И каковы дальнейшие перспективы?


За первое полугодие 2022 года в России, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию жилья общей площадью в 52,6 миллионов м2: это на 44,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем положительная динамика наблюдается как в сегменте ИЖС, так и в сегменте многоквартирных домов. За первые шесть месяцев было введено 32,9 млн м2 ИЖС (+ 61,8% к прошлогодним показателям) и 19,7 млн м2 МКД (+22,4%).

Рис. 1. Доля ИЖС и МКД на рынке жилого строительства, 1 полугодие 2022,

Источник: Росстат

Согласно данным Росстата, в первом полугодии 2022 года наблюдался рост объемов ввода жилых зданий — на 44% больше, чем годом ранее. В частности, увеличивались объемы ввода многоквартирных домов на 22,4% — 19,7 млн квадратных метров против 16,1 млн. При этом, если рассматривать динамику по месяцам, можно заметить прекращение увеличения этих объемов в июне текущего года. С января по май темпы ввода в эксплуатацию МКД превышали показатели аналогичного периода 2021 года: на 17,9% в марте, 20,8% в апреле, 20% в мае. А в первый месяц лета произошел спад на 8,1% относительно июня 2021 года. Это связано не только с высокой базой июня прошлого года, но и со спадом спроса на жилую недвижимость. Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев утверждает, что застройщики, опасаясь низкого спроса, откладывают начало продаж квартир в новых проектах.

Рис. 2. Ввод МКД в первом полугодии 2021-2022 по месяцам, млн м2

Источник: Росстат

Как упали продажи жилой недвижимости и спрос

Несмотря на еще положительную динамику в апреле по вводу в эксплуатацию новых МКД, именно в этот месяц продажи застройщиков упали сильнее всего. По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, в апреле 2022 года число сделок по продаже жилья радикально сократилось относительно марта: в Волгограде на 99%, в Казани на 98%, в Кургане на 97%. Наименьший спад произошел в Москве (-46%) и Санкт-Петербурга (-59%). Те немногие совершенные сделки по продаже недвижимости были с привлечением ипотечных кредитов.

Рис. 3. Падение продаж жилой недвижимости в городах, апрель 2022, %

Источник: bnMap.pro, «Известия»

Спрос на жилье падает из-за нестабильной экономической ситуации, в которой жители России не готовы вкладываться в недвижимость. По прогнозам Минфин и Минэкономразвития, к концу года реальные доходы россиян сократятся на 6%. За первый и второй кварталы текущего года доходы уже уменьшились на 1,2% и 0,8% соответственно. Другие причины, по которым уменьшается количество сделок по продаже жилой недвижимости, — рост ставок по депозитам и ипотечных ставок. В апреле ипотечная ставка достигла уровня в 12% годовых из-за повышения ключевой ставки Центробанка. В мае ставка по кредитам опустилась до 9%, а в июне было объявлено снижении ставки еще на два пункта — до 7%. Здесь можно назвать два фактора, которые влияют на снижение спроса на недвижимость: во-первых, непосредственно сама высокая ставка (поэтому в апреле число сделок существенно и сократилось); во-вторых, ожидание дальнейшего понижения показателя.


По данным ЦИАН, к концу первого полугодия 2022 года средняя цена за квадратный метр в крупных городах России составила 106 тысяч рублей. Если по сравнению с маем цена снизилась на 0,3%, то относительно января стоимость увеличилась на 7,7%, а относительно июня прошлого года — на 21,7%.

Рис. 4. Динамика цен за 1 кв. м в крупных городах России, июнь 2021-2022, тысяч рублей

Источник: ЦИАН

В годовом выражении наибольший рост цен за квадратный метр произошел в Самаре — +40%, почти достигнув отметки в 100 тысяч. В Ростове-на-Дону, Краснодаре, Барнауле, Саратове, Махачкале и Тольятти рост составил от 32 до 38%. В столице России жилая недвижимость подорожала лишь на 11%, но теперь стоимость квадратного метра превысила 300 тысяч. В Санкт-Петербурге цена за метр на 100 тысяч дешевле, чем в Москве: цена увеличилась на 22% до 207 тысяч.

Жилье становится дороже из-за роста цен на стройматериалы и нарушения логистики

Средняя цена на жилье в новостройках (за квадратный метр) во втором квартале 2022 года была равна 116,3 тысячам рублей, что на 6,5% больше показателя за первый квартал 2022 года и почти на треть (+31%) превышает показатель за апрель-июнь 2021 года. Об этом сообщается в докладе Росстата о динамике стоимости жилой недвижимости. В частности, средняя стоимость однокомнатных квартир в годовом сравнении значительно увеличилась: на 27,6% на квартиры среднего качества (116,4 тысяч рублей за м2), на 36% (106,9 тысяч рублей) — улучшенного качества и на 24% (253,7 тысяч рублей) — на элитные квартиры.

Одной из причин роста цен на жилье стало увеличение затрат на логистику и стройматериалы. По данным Росстата, за год к июню 2022 года стоимость строительных материалов увеличилась на 14%. Если сравнивать цены в первом полугодии 2021 и 2022, то динамика цен была еще выше — рост был равен 24,5%.


Необходимость сдерживания цен на стройматериалы обсуждалась государством еще в 2021 году после того, как в конце 2020 года начался рост цен на строительные материалы (в частности, тогда подорожали металлы). Хотя, по заявлениям Минпромторга в апреле 2022 года, применять государственный контроль за ценами не планируется, разрабатывается постановление, по которому будут регулироваться отношения между производителями и закупщиками стройматериалов. Такое постановление должно регулировать стоимость песка, цемента, щебня, теплоизоляции и продукции из металла.

Рис. 5. Индексы цен на стройматериалы, январь-июнь 2022, в % к предыдущему месяцу

Источник: Росстат

Индекс стоимости этих материалов в 2022 году постепенно растет от месяца к месяцу: в среднем, на 1% за месяц. Резкое изменение цены наблюдалось только в марте на конструкции и детали из черных металлов (+12,07% к показателю февраля). Причем стоимость вернулась к своему среднему значению уже в следующем месяце. В июне средние цены были равны:

• Песок — 553,17 руб. за 1 м3;
• Щебень — 2 227 руб. за 1 м3;
• Цемент — 6 798 руб. за тонну;
• Теплоизоляционные материалы — 5 301 руб. за 1 м3;
• Конструкции из черных металлов — 153 777 за тонну.

После резкого скачка цен в марте (+10% относительно февраля) увеличение цен на стройматериалы замедлилось: в апреле стоимость выросла менее, чем на 2% (1,7%), а в мае и июне и вовсе наблюдался отрицательный рост от месяца к месяцу — -0,4% и -2,4% соответственно. В июне наибольшее снижение цен произошло в следующих категориях: древесно-стружечные плиты (-8%), ориентированно-стружечные плиты (-8%), металлочерепица (-7,6%), обрезные доски (-4,3%).

Рис. 6. Динамика цен на категории стройматериалов в июне 2022, %

Источник: ТАСС

Согласно информации LevelGroup, базовыми строительными материалами Россия обеспечивает себя самостоятельно. Наиболее импортозависимыми категориями являются детали, необходимые для создания вентиляционных, отопительных систем, водоснабжения, а также отделочные материалы и грузоподъемное оборудование. При этом отмечается, что на данный момент зависимость от импортных поставок крайне мала — около 10%.

В России функционирует 20 предприятий по производству лифтов, большая часть которых не имеет полного цикла производства: степень использования зарубежных комплектующих варьируется от 10% до 30%. В частности, закупается микроэлектроника (чипы) у КНР и Тайваня.

По данным Росстата, за первое полугодие 2022 года количество производимых лифтов уменьшилось до 9 000 штук, что на 41% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. В первую очередь, сокращение числа грузоподъемных кабин связано с уходом зарубежных производителей с российского рынка. В частности, из России ушли немецкие компании Schindler и Thyssen, американская организация Otis продала свое российское отделение холдингу S8 Capital, а финское предприятие KONE остановило поставки в Россию. Эксперты утверждают, что во втором полугодии 2022 года темпы выпуска лифтового оборудования стабилизируются. Российские застройщики ищут новых поставщиков в Китае, Турции, Корее и Греции. При этом при переориентации на Восток сроки поставок, очевидно, увеличатся с двух до шести месяцев, что, в свою очередь, может задержать время строительства МКД.

Крупнейшие застройщики в РФ

По объемам ввода многоквартирных домов за период с января по июль 2022 года лидирует компания ПИК: за семь месяцев организация вывела на рынок многоквартирные дома площадью 903 867 м2. Компания является главным застройщиком в Москве и Ярославской области: на 1 августа доля текущего строительства на этих территориях составляет 18,9% (3 686 488 м2) и 17,82% (147 242 м2) соответственно. Компания занимает первое место в России по объему текущего строительства, причем с достаточно большим отрывом — 5,99 млн м2.

Второе место по объемам текущих работ занимает ГК «Самолет» — 2,719 млн м2. Компания существует с 2012 года и занимается застройкой Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Во втором квартале текущего года было представлено 192 проекта компании на рынке недвижимости, общий объем которых составил 1,5 млн м2. За этот же период времени компания заключила сделки о купле-продаже на 0,5 млн м2. Всего за январь-июль 2022 года «Самолет» ввел в эксплуатацию 436,8 тысяч м2 многоквартирных домов.

У «Группы ЛСР», основанной в 1993 году, сейчас в продаже находится 17 625 квартир. Основные застраиваемые территории — Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Сочи и Екатеринбург. За все время своей деятельности реализовано 9,4 млн м2, суммарной стоимостью 471 млрд рублей. В 2022 году было введено 276,9 тысяч м2 МКД. В процессе строительства находятся 26 жилых комплексов. «ЛСР», являясь одним из главных застройщиков Санкт-Петербурга, возводит сейчас в городе 1 931 810 м2 (доля на рынке — 18,8%), а общая площадь строительства — 2,637 млн м2.

Рис. 7 Топ-20 застройщиков России по объему текущего строительства (по данным на 01.08.2022)

Источник: Единый ресурс застройщиков

Холдинг Setl Group занимается застройкой Санкт-Петербурга, Ленинградской и Калининградской областей. В этом году вывела на рынок жилье площадью 468 307 м2: в июле было получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса The One — дом премиум-сегмента на Петровском острове. Застройщик 28 лет работает на российском рынке и за это время построил 299 жилых домов, общей площадью свыше 10 миллионов м2. В прошлом году холдинг возвел 33 жилых дома и 11 социальных объектов площадью 1,4 млн м2. Занимает четвертое место по объему текущего строительства с показателем в 1,607 млн м2.

ГК ФСК основана в 2005 году. ГК ФСК занимается застройкой Московского региона (доля на рынке 7%), Санкт-Петербурга, Ленинградской и Калужской областей (9,24%). За 17 лет работы компания реализовала проекты общей площадью в 12,1 млн м2. По объемам текущего строительства входит в топ-5 — 1,445 млн м2 (на данный момент идут работы по 17 ЖК). Организация имеет рейтинг A- (RU) по шкале AKPA, что показывает надежность застройщика.

«ДОНСТРОЙ» находится на рынке жилой недвижимости Москвы с 1994 года, специализируется на жилье премиум-класса. На 1 августа 2022 года объем текущих работ составляет 1,216 млн м2. В текущем году было сдано 54 тысячи м2, более 2800 квартир находится в продаже.

Группа «Эталон» появилась на рынке Санкт-Петербурга в 1987 году, а на московский рынок вышла в 2006-м. За все время своей работы компания реализовала жилье площадью 7,9 миллионов м2. За текущий год Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 289,46 тысяч м2. На данный момент 5 213 квартир компании находится в продаже. А текущие объемы строительства составляют 1,09 млн м2.

ГК ССК занимается строительством в Краснодарском крае и имеет наибольшую долю на этом рынке — 11,4%. 1,05 млн м2 застраивается на данный момент. В 2020 году в эксплуатацию было введено жилье площадью в 75 тысяч м2, в 2021 — 131,7 тысяч м2, а за первые семь месяцев 2022 года — 86,4 тысяч м2.

ГК Гранель около 30 лет занимается застройкой Москвы и Московской области. Текущий объем работ составляет 1,01 млн м2. В первую очередь компания специализируется на возведении жилых комплексов: 13 ЖК полностью сданы, а 15 ЖК находятся еще на стадии строительства. За время своей деятельности ГК «Гранель» реализовала жилые проекты суммарной площадью в 6,5 млн м2. С 2022 года компания вошла в список системообразующих.

СК ЮгСтройИмпериал работает в Краснодарском крае и является вторым по величине застройщиком региона с долей строительства в 10,76%. На 1 августа объем действующего строительства составлял 992,6 тысяч м2 — компания закрывает десятку крупнейших застройщиков России по объему действующего строительства.

В портфеле ГК Инград находятся проекты объемом в 2,7 млн м2, преимущественно комфорт и бизнес-класса. Компания ведет деятельность на территории Москвы, Московской области, Краснодарского края. Объем текущего строительства равен 952,98 тысяч м2: 565,8 тысяч м2 в Москве, 279,5 в Московской области и 7,7 тысяч м2 в Краснодарском крае.


Еще один крупный застройщик Москвы и Московской области — компания MR Group, существующая с 2003 года. На московском рынке имеет долю строительства в 4,2% (819,3 тысяч м2) и является третьим по величине застройщиком города. Общий объем текущего строительства — 933,3 тысяч м2.

Группа ЦДС работает на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 1999 года. Сейчас компания входит в список системообразующих организаций России, а также обладает кредитным рейтингом ruA- (согласно данным «Эксперт РА»). За 23 года работы в эксплуатацию было введено жилье площадью 4,5 млн м2. ЦДС является главным застройщиком Ленинградской области: сейчас возводятся проекты площадью 606,7 тысяч м2, что равняется 16,39% доли на местном рынке. Объем работ в Санкт-Петербурге (на 1 августа 2022) в два раза меньше — 296,5 тысяч м2.

Третий по величине застройщик Краснодарского края (доля 9,32%) — DOGMA. Занимается постройкой жилья комфорт и бизнес-класса. За 10 лет деятельности компания реализовала 559,5 тысяч м2. Текущий объем стройки — 859,7 тысяч м2, за 2022 год уже введены здания площадью 114,1 тысяч м2, в продаже находится почти 6 тысяч квартир.

ГК «Главстрой» реализуют свою деятельность преимущественно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Существуют с 1995 года. За время работы в Санкт-Петербурге (с 2006 года) на территории города было возведено 113 жилых домов, в частности в районах «Северная долина» и «Юнтолово», которые из года в год постоянно расширяются. За семь месяцев 2022 года компания реализовала 249 тысяч м2 жилья. В процессе стройки находятся проекты площадью 845,8 тысяч м2.

ГК «ЮгСтройИнвест» с 2003 года застраивает Юг России: Краснодарский, Ставропольский края и Ростовскую область. Объем текущего строительства — 839,15 тысяч. Из них 174,5 тысяч м2 в Ставропольском крае (топ-1 застройщик региона с долей в 12,46%), 308,5 тысяч м2 в Ростовской области (второй по объемам работ застройщик с долей в 10,19%). В 2022 году было выведено на рынок жилье площадью 250 тысяч м2. Застройщик занимает второе место в России по итогам 2021 года по использованию эскроу-счетов.

А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ занимается активной застройкой Москвы. В планах компании по застройке Новой Москвы вывести на рынок недвижимости 100 млн м2 к 2036 году. За январь-июль 2022 года «А101» реализовала МКД площадью 271,6 тысяч м2. 4 715 квартир сейчас находятся в продаже. В процессе стройки находится 749,8 тысяч м2.

Компания «Брусника» основана в 2004 году, занимается строительством в Тюмени, Новосибирске, Сургуте, Курганской и Свердловской областях. На данный момент строятся проекты площадью 737,2 тысяч м2. «Брусника» является главным застройщиком в Новосибирской области и Ханты-Мансийском автономном округе — доли в регионах 6,97% и 16,94% соответственно. С 2020 года компания имеет рейтинг A- (RU) по оценке «Эксперт РА».

Группа «Аквилон» 18 лет занимается строительством недвижимости в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске и Северодвинске. За это время возвела более 100 объектов площадью в 2 млн м2. Объем текущего строительства составляет 710 тысяч м2. Наибольшую долю имеет на архангельском рынке недвижимости: к 1 августа 2022 года идет стройка площадью 182,3 тысячи м2 (33% от местного строительства).

ГК «КОРТРОС» за 16 лет работы реализовали проект площадью в 2,5 млн м2 в восьми регионах страны. На данный момент идет строительство 689,4 тысяч м2: 280,7 тысяч в Свердловской области (топ-1 застройщик региона с долей в 6,75%), 68,15 тысяч в Пермском крае, 279,65 тысяч в Москве и 60,9 тысяч в Московской области. В нынешнем году в эксплуатацию было введено 104,5 тысяч м2.

Вторичный рынок жилой недвижимости

С усложнением экономической ситуации к концу марта средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 10,4% — до 91,3 тысяч рублей, а средняя цена предложения на 12,7% — до 5,2 миллионов рублей. По данным ЦИАН.Аналитики, к маю средняя цена за квадратный метр по России уже равнялась 105,9 тысячам рублей, сократившись на 0,4% по сравнению с апрелем. Как отмечают эксперты, в апреле началась стагнация цен, которая продолжилась и в мае. В частности, в мае цены не продолжили расти из-за осторожного ценообразования в новых объявлениях: цена за квадратный метр в таких объявлениях стала на 0,8% ниже. А средняя площадь квартир, выставленных на ЦИАН, в мае уменьшилась почти на один квадратный метр — с 55,8 м2 в апреле до 54,9 м2. Так, совокупность всех этих факторов привела к повышению средней стоимости предложения в мае (относительно апреля) на 1,8% — до 5,8 млн рублей.

Рис. 8. Динамика средней цены за квадратный метр на вторичном рынке по России, февраль-май 2022, тысяч рублей

Источник: ЦИАН.Аналитика

Снижение цен за квадратный метр новых предложений на вторичном рынке в мае текущего года произошло впервые с декабря 2019 года. «Новые» предложения в мае были на 1,1 тысячу дороже средней цены — 107 тысяч рублей. В связи с неопределенным спросом на вторичную недвижимость разница в стоимости «новых» объявлений и старых составляет лишь 1%. Спрос уже в марте был ниже на 20% по сравнению со средним показателем 2021 года. В апреле покупательская активность упала на 40% и к концу мая спрос оказался в два раза ниже прошлогоднего значения.


Во втором квартале текущего года средняя цена на вторичное жилье снизилась на 4%. По данным компании «Этажи», падение цены было замечено в Перми (на 1,6%), Ростове-на-Дону (на 1,2%), Самаре (на 1%), Волгограде (на 0,6%), Казани и Санкт-Петербурге (на 0,4%), Москве и Екатеринбурге (на 0,2%). В других крупных городах цены росли.

В мае увеличилась средняя продолжительность продажи квартиры на 8 дней — до 106 дней. В течение предыдущих месяцев 2022 года изменение от месяца к месяцу находилось в диапазоне в один день, тогда как в мае явно произошел скачок. Основной причиной этого скачка эксперты называют отсутствие господдержки на вторичном рынке.

Рис. 9. Средний срок продаж квартиры на вторичном рынке (города с наибольшими и наименьшими показателями), май 2022, дни

Источник: ЦИАН

Дольше всего вторичное жилье продается во Владивостоке — более чем за 5 месяцев (159 дней), в Томске и Махачкале квартира продается за 144 дня, а быстрее всего жилье покупают в Новосибирске (за 76 дней), Екатеринбурге (79 дней) и Челябинске (81 день). Из-за увеличения срока продажи жилья увеличился объем рынка предложения на 11% (до 239 тысяч квартир), хотя в мае на рынке появилось меньше «новых» предложений по сравнению с апрелем (только 87 тысяч, что на 9 тысяч предложений меньше).

Больше всего «новых» предложений появилось на рынках в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Сочи.

Рис. 10. Топ-5 городов по количеству «новых» предложений на вторичном рынке, май 2022, тыс.

Источник: ЦИАН.Аналитика

По оценкам экспертов, осенью цены на вторичную недвижимость будут сокращаться для поддержания спроса.

Что ждет рынок жилой недвижимости к концу года?

Многие эксперты сходятся на том, что в ближайшие месяцы произойдет сокращение объема ввода многоквартирных домов. Кто-то ожидает спад вплоть до конца года, а кто-то говорит о появлении положительной динамики уже в ноябре. Несмотря на постепенное снижение темпов ввода в эксплуатацию жилых помещений, Минстрой считает выполнимым реализацию 93 млн м2 к концу 2022 года, то есть на прошлогоднем уровне. С учетом увеличенных объемов за первое полугодие текущего года и не резкого сокращения строительных работ во втором полугодии, может быть, сохранить уровень застройки и удастся. Согласно данным «Дом.РФ», на рынке многоквартирных домов наблюдается рост формирования «заделов». Уже в июне на рынок недвижимости началось строительство новых проектов общей площадью в 4 млн м2, показывая рост по сравнению с маем на 35%. К тому же за первые шесть месяцев нынешнего года было выдано на 21% больше разрешений на строительство (на застройку 22,5 млн м2). При этом, по оценкам ЦБ, объем ввода жилья будет сокращаться не только во второй половине этого года, но и в последующие 1-2 года из-за подорожания себестоимости строительства и задержки сдачи жилья, которая, в свою очередь, может быть связана с усложнением ситуации на рынке стройматериалов. Такое замедление ввода на рынок недвижимости, по прогнозам, скажется и на ипотеке: объем предложения на квартиры в новостройках будет снижаться и, следовательно, это скажется на возможности кредитования. По прогнозам ЦБ, рост ипотечного кредитования в текущем году замедлится до 10-15% (для сравнения, в прошлом году показатель равнялся 26,7%).