Содержание

1. В каких случаях нужна оценка объектов недвижимого имущества для МСФО и какие стандарты применяются

В настоящее время все большее количество организаций составляют отчетность по Международным стандартам финансовой отчетности, что требует отражение стоимости активов и обязательств организаций согласно принципам, изложенным в стандартах МСФО.

В числе активов организаций зачастую существенную долю занимают объекты недвижимого имущества. Таким образом, наиболее часто оцениваемым по МСФО объектом среди прочих объектов, является недвижимость.

При составлении отчетности по МСФО оценка недвижимого имущества необходима в следующих случаях, указанных в нижеприведенной таблице:

Необходимость оценки недвижимости по стандартам МСФО

Применяемый стандарт

Принятие международных стандартов впервые (первое применение МСФО)

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение Международных стандартов финансовой отчетности»

Объединение компаний

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 3 «Объединения бизнесов»

У предприятия, ведущего отчетность по МСФО, имеются активы, предназначенные для продажи или предприятие планирует прекращение деятельности

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»

Предприятием выбрана модель учета основных средств по переоцененной или справедливой стоимости и требуется периодическая переоценка основных средств.

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства»

У предприятия, ведущего отчетность по МСФО, имеются арендные договоры

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 «Аренда»

Выявление предприятием, ведущим отчетность по МСФО, признаков обесценения активов (например, неблагоприятные изменения на рынке, для которого предназначен актив)

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов»

У предприятия, ведущего отчетность по МСФО, есть объекты инвестиционной недвижимости

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»


2. Что должен содержать отчет об оценке объектов недвижимого имущества для составления отчетности по МСФО

К содержанию отчета об оценке недвижимого имущества для составления отчетности по МСФО предъявляются дополнительные требования, которые зачастую отсутствуют в случае оценки по Федеральным стандартам оценки. Наряду с такими разделами как:

  • общие сведения,
  • процедура оценки,
  • описание оцениваемых активов,
  • анализ рынка,
  • оценка объектов недвижимости,
  • итоговое заключение,
  • перечень используемых материалов,
  • отчеты, подготовленные в соответствии со стандартами МСФО, должны содержать разделы:
  • классификация активов,
  • определение экономического устаревания (раздел не включается в отчет при проведении оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и при проведении оценки долгосрочных активов, предназначенных для продажи),
  • определение оставшегося срока службы (раздел включается в отчет по переоценке основных средств)

Классификация активов

В процессе оценки оценщик должен запросить у клиента список оцениваемых объектов с указанием операционных активов (задействованных в производственной деятельности организации) и неоперационных активов.

После разделения активов на операционные и неоперационные необходимо расклассифицировать операционные активы на специализированные и неспециализированные.

К специализированным операционным активам относят операционные активы, которые не могут быть проданы на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого они являются, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами активов.

Классификация активов проводится для того, чтобы в последующем проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания.

Определение экономического устаревания

Стоимость специализированных объектов недвижимого имущества, определенную с применением затратного подхода, необходимо протестировать на обесценение, по результатам которого может быть выявлен факт наличия экономического устаревания.

Тестирование на обесценение так же проводится при оценке активов, которые учитываются по переоцененной стоимости (МСФО (IAS) 16).

Переоцененная стоимость - справедливой стоимости на дату переоценки за вычетом последующей накопленной амортизации и последующих накопленных убытков от обесценения.

Суть проведения теста на обесценение заключается в сравнении результатов затратного подхода с возмещаемой суммой.

Возмещаемая сумма актива или генерирующей единицы - справедливая стоимость за вычетом затрат на выбытие или ценность использования в зависимости от того, какая из данных величин больше (п. 6 МСФО (IAS) 36).

Ценность использования - приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или генерирующей единицы (п. 6 МСФО (IAS) 36).

В случае, если возмещаемая сумма актива меньше стоимости, полученной с применением затратного подхода делается вывод о наличии обесценения актива.

Если оцениваемый объект самостоятельно не генерирует доход, он должен тестироваться на обесценение в составе генерирующей единицы или бизнеса.

Единица, генерирующая денежные средства (генерирующая единица) - наименьшая идентифицируемая группа активов, которая генерирует денежные притоки, в значительной степени независимые от денежных притоков от других активов или групп активов (п. 6 МСФО (IAS) 36).

Если в результате проведенного теста будет выявлено обесценение активов в составе генерирующей единицы/ бизнеса, обесценение должно быть распределено в следующей последовательности:
  • сначала уменьшается стоимость гудвила (деловой репутации), отнесенного к генерирующей единице
  • затем оставшаяся сумма убытка распределяется на другие активы генерирующей единицы пропорционально их балансовой стоимости.

Обесценению не подлежат неспециализированные активы, справедливая стоимость которых может быть определена с использованием рыночных данных.

МСФО (IAS) 36 предъявляет следующие требования к расчету ценности использования:
  • Денежный поток

Используется модель дисконтированного денежного потока, не скорректрованного на налоговую ставку (доналоговый) для всего инвестированного капитала.

Прогноз денежного потока может быть выполнен в номинальных ценах (с учетом ожидаемого уровня инфляции), либо рассчитаны реальные доходы (сверх ожидаемого уровня инфляции). Соответственно этому должна быть определена ставка дисконтирования денежного потока (номинальная или реальная).

  • Прогнозный период

Максимальный период прогнозирования составляет пять лет. Прогнозирование на более длительный период должно быть обоснованно с точки зрения достоверности.

  • Ставка дисконтирования

Ставка дисконтирования соответствует средневзвешенным затратам на привлечение капитала (WACC).

  • Терминальный период

Темп роста постпрогнозного периода должен быть постоянным или убывающим. Применение увеличивающегося показателя темпа роста должно быть обосновано. При необходимости может быть использован нулевой или отрицательный темп роста.

Определение оставшегося срока службы активов

Оставшийся срок службы - это временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Источниками информации для назначения сроков службы могут являться:

  • учетная политика и позиция менеджмента предприятия
  • Справочник Маршалла и Свифта
  • Справочник ЕНАО
  • Справочник ОКОФ

При определении срока службы активов необходимо так же принимать во внимание следующие положения Международных стандартов, указанные ниже.

Согласно п. 56 МСФО (IAS) 16 будущие экономические выгоды, заключенные в активе, потребляются организацией главным образом через его использование. Тем не менее, действие других факторов, таких как моральное или коммерческое устаревание и физический износ при простое актива, часто приводит к уменьшению экономических выгод, которые могли бы быть получены от данного актива. Следовательно, при определении срока полезного использования (срока службы) актива необходимо принимать во внимание все перечисленные ниже факторы:

  • предполагаемое использование актива; использование оценивается на основе расчетной мощности или физической производительности актива;
  • предполагаемый физический износ, который зависит от производственных факторов, таких как количество смен, использующих данный актив, план ремонта и текущего обслуживания, а также условия хранения актива и поддержания его в рабочем состоянии во время простоев;
  • моральное или коммерческое устаревание, возникающее в результате изменения или усовершенствования производственного процесса или в результате изменения рыночного спроса на продукцию или услуги, производимые при помощи актива. Ожидаемое будущее уменьшение цены продажи продукции, произведенной с использованием актива, может указывать на ожидаемое моральное или коммерческое устаревание актива, что, в свою очередь, может свидетельствовать об уменьшении будущих экономических выгод, заключенных в данном активе;
  • юридические или аналогичные ограничения по использованию актива, такие как истечение сроков соответствующих договоров аренды.


Так же срок полезного использования актива определяется ис