В связи с введением ряда ограничительных мер и вынужденным сокращением или полным приостановлением деятельности бизнес несет значительные убытки. Несомненно, вопрос сокращения издержек стал одним из самых насущных – доходов нет, а расходы никуда не делись. В том числе предприниматели проявили особый интерес к снижению арендных платежей, как одной из существенных статей расходов, ведь в связи с режимом самоизоляции арендованные помещения фактически не используются. Признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы может стать одним из факторов, позволяющих скорректировать арендную плату.
«Важно помнить, что даже тот факт, что пандемия на уровне местного самоуправления признана форс-мажором, не освобождает компании от исполнения основного обязательства, - предупреждает Линара Хабирова, Руководитель отдела юридического сопровождения. – Это освобождает исключительно от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств».
Более того, ситуация усугубилась 21 апреля 2020 года. ВС РФ указал, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, необходимо учитывать:
-
тип деятельности;
-
условия ее осуществления,
-
регион осуществления;
-
обстоятельства конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).
Итак, какими нормативными актами можно руководствоваться в отношении вопроса снижения арендной платы:
-
Общими положениями Гражданского Кодекса РФ (ст.ст. 401, 416, 417, 451, ГК РФ).
-
Федеральным законом от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы распространяется не на все отрасли, а только на пострадавшие от распространения коронавируса.
-
Указами и распоряжениями региональных властей (например, Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ (ред. От 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности».
Однако закон не обязывает Арендодателя уменьшить арендную ставку. Да, арендатор действительно вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года согласно ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, но никаких обязательств по снижению ставки со стороны арендодателя законодательством не предусмотрено. Условие о размере арендной платы в некоторых случаях является существенным для договоров аренды: здания или сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ); земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ), соответственно, согласование стоимости арендной платы осуществляется по соглашению сторон, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды.
Несомненно, арендатор может попытаться решить вопрос в судебном порядке, обратившись к ст. 451 ГК РФ. Однако однозначной судебной практики на данный момент не сложилось, она только начнет формироваться, что оставляет открытым вопрос, в чью пользу будет принято решение. Сроки рассмотрения судебных дел, которые увеличились в конце 2019 года, а на текущий момент и вовсе неопределенные в связи с нерабочими днями с 30.03.2020 по 30.04.2020, также играют против арендаторов – неизвестно, когда суд озвучит решение и насколько актуальным оно будет на момент его принятия.
Таким образом, лучшим вариантом для снижения арендной ставки остается согласование сторон. Специалисты Правовой практики Группы дали несколько рекомендаций по возможным аргументам в разговоре с арендодателем:
- каким образом и какие фактические обстоятельства повлияли на ваш бизнес;
- зависимость работы вашего бизнеса и бизнеса арендодателя. Предоставив снижение арендной платы сейчас, он сохранит арендатора на будущее;
- указание на количество занимаемых площадей, а также сроки долгосрочного сотрудничества (когда применимо);
- указание на то, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные платежи, услуги клининговой компании, а кроме того, в период режима самоизоляции арендатору не требуются услуги эксплуатирующей компании, что может являться некой преференцией для арендодателя;
- указание суммы основного обязательства и суммы предполагаемого дисконта. Т.е. необходимо на цифрах показать разницу, которую потеряет арендодатель при снисходительности к вам и возможность потери дохода на несколько месяцев, в случае если вам придется съехать. Ведь в ближайшее время маловероятно, что он сможет найти новых арендаторов. Следует учитывать при этом и прогнозы аналитиков, согласно которым ожидается снижение цен на аренду недвижимости в ближайшие месяцы, поскольку многие откажутся от площадей, как только организуют удаленную работу;
- в некоторых случаях аргументом может послужить предоставление арендодателю гарантий об аренде помещения на длительный срок;
- точное определение срока, на который просите снижения арендной ставки.
«В вопросах снижения арендной ставки мы рекомендуем, в первую очередь, исходить из общих норм ГК РФ и личного общения с арендодателем. Во-первых, это позволит сохранить деловые отношения с контрагентом, во-вторых – является значительно менее затратным с точки зрения времени, ресурсов и финансов способом, нежели передача дела в суд, - отмечает Линара Хабирова. – Юристы Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» готовы помочь Вам в подготовке аргументации, а также всех необходимых документов для согласования с арендодателем более комфортных условий на период преодоления пандемии и ее последствий».
Если у вас остались вопросы или требуется консультация специалиста, пожалуйста, заполните форму обратной связи или задайте вопрос специалисту.
