Меню Услуги и практики Кейсы Запрос
Клиенты и кейсы
Оставить заявку
Отправьте сообщение и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Актуально

Минфин РФ продолжает работу в направлении сближения стандартов РСБУ и МСФО. Уже вступила в силу новая редакция ПБУ 18/02, а в ближайшие два года компании будут обязаны применять и новые ФСБУ. О том, что изменилось и как эффективно перейти на новые правила – в консультации экспертов практики Аудит Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Оставить заявку
Отправьте сообщение и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Свяжитесь с нами
Отправьте сообщение и наши менеджеры свяжутся с вами в самое короткое время
Аудиторско-консалтинговая группа «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»
127015, г. Москва, ул. Вятская, д. 70
info@delprof.ru
+7 (495) 740-16-01
Клиенты и кейсы
Что вы ищете?
Главная Пресс-центр Открытая аналитика
Анализ рынка недвижимости 2020: как повлияла …

Анализ рынка недвижимости 2020: как повлияла пандемия на строительные компании

Пандемия и противоэпидемические меры вызвали оправданные опасения во всех бизнес-сферах. Сложнейший мировой кризис ударил по отраслям, связанными с массовыми контактами людей: туризму, розничной торговле, недвижимости, предприятиям питания, перевозкам.

Так, согласно прогнозам МВФ, падение мирового ВВП в 2020 году составит 4,9%. Для сравнения, в 2009 году его падение составило лишь 0,08%. Минэкономразвития в 2020 году прогнозирует падение ВВП Российской Федерации на 9,6%, а реальные доходы населения, как сообщает Росстат, снизились на 8%

Ограничение деятельности «контактных» отраслей привело к запуску негативных цепочек: приостановка функционирования одних компаний, которые перестали запасаться сырьем и материалами, потреблять энергоносители и топливо, пользоваться услугами аутсорсинга, привела к сокращению бизнеса их поставщиков, партнеров и фирм в связанных отраслях.

Коммерческий сегмент

Рынок недвижимости получил существенный ущерб в течение 2020 года. Большая часть коммерческой недвижимости в Москве была арендована бизнесом, связанным с реальным клиентским потоком: рестораны, кафе, салоны красоты, салоны бытовых услуг, фитнес-центры, кинотеатры. Эти заведения не смогли платить аренду по докризисным ставкам, а многие компании вовсе перешли грань банкротства.

Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений. Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.

Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%. На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места. В связи с этим, в 2021 году падение офисных ставок может достигнуть 20%, причем больше всего это затронет недвижимость в среднем и верхнем ценовых сегментах.

По мнению экспертов Knight Frank, на ситуацию повлиял сложившийся дефицит свободных качественных офисных площадей уже к началу 2020 года. После чего противопандемические меры затормозили ввод офисных строений. Так, в первой половине 2020 года ввод в эксплуатацию офисов составил 61 000 квадратных метров, что почти вдвое меньше показателей первой половины 2019 года.

Доля свободных площадей класса «А» составила 8,9%, тогда как в классе «В» — 6,7%. Вторая половина 2020 года показала востребованность офисов «В» класса, как наиболее доступных. При этом следует ожидать спрос на них и в 2021 году. Заметный на сегодняшний день тренд гибкого рабочего пространства, тенденция которого в ближайшие несколько лет будет только развиваться, продолжит вносить дисбаланс на рынке офисной недвижимости, и концепция «офис, как сервис» будет набирать популярность следующие несколько лет.

Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%. Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты. Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки. Более того, активное развитие нового, технологичного метража складских помещений способствует открытию новых проектов. Таким образом, современные складские мощности на рынке пользуются заслуженной популярностью.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.

В пандемию в приоритет ставятся возможность безопасно провести время, заняться работой в защищенном пространстве. При этом потребительская активность перешла практически полностью в онлайн-сегмент. Следовательно, популярное ранее времяпрепровождение в крупных торговых центрах становится все менее необходимым.

Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов. Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений. Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.

Рынок жилой недвижимости

Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Сфера аренды, являясь наиболее гибкой и адаптивной, мгновенно отреагировала на внешние изменения, снизив ставки до 20%. Это, в частности, вызвало снижение доходов собственников.

Сегмент аренды загородного жилья, в противовес, мгновенно увеличил ставки. Особенно подорожало жилье премиум-класса. Это обусловливается желанием людей покинуть крупные города и с комфортом переждать неблагоприятный период.

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости. Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.

Сфера продаж городской недвижимости – квартир – активно росла до наступления карантина. Причиной этому стала денежная девальвация. Продавцы, ожидая повышение ставок по ипотеке, старались повысить цены на жилье. Но наступление карантина ввело рынок сначала в состояние стагнации, а после в кризис с падением сделок на 44% в мае 2020 года.

Рисунок 1 – Динамика цен на городское жилье в новостройках за квадратный метр 

nedvizh_img1.jpg
Источник: ЦИАН

Рисунок 2 – Динамика цен на городское вторичное жилье за квадратный метр 

nedvizh_img2.jpg
Источник: ЦИАН

Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Перспективы развития сферы продаж квартир на сегодняшний день туманны. Они зависят от глубины падения и уровня восстановления доходов граждан. Если в 2021 году они достигнут +2,8% к показателям 2020 года, учетная ставка останется на прежнем низком уровне, а сокращение строительства будет аналогичным 2020 году, то цена на квартиры будет расти. На рисунке 3 представлены данные по стоимости квартир в Москве во второй половине года.

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала государственная программа льготной ипотеки, которая не действует на недвижимость вторичного рынка. Это инициирует перераспределение спроса и оттока потребителей из вторичного сектора в сегмент только что возведенных квартир.

Часть застройщиков прогнозирует рост цен на квартиры в новых домах, отталкиваясь от повышенного спроса на них. Остальные придерживаются мнения, что спроса снизится на 25%, а цены на жилье – до 10%.

Рисунок 3 – Цена квартиры в Москве за квадратный метр

nedvizh_img3.jpg
Источник: ЦИАН

Рынок вторичного жилья не восстановился полностью, но некоторые эксперты ожидают его активизации в силу эффекта отложенного спроса. Те потребители, которые из-за карантина не могли приобрести жилье, возвратились к первоначальной идее о покупке.

При этом полноценное восстановление и рост вторичного рынка, по мнению экспертов, невозможны по ряду причин:

  • низкая покупательная способность населения;

  • конкуренция на первичном рынке;

  • снижение количества предложений.

По оценкам аналитиков, следует ожидать снижения цен на вторичном рынке до 15% к началу 2021 года. Среди факторов, которые также повлияют на рынок недвижимости в 2021 году:

  • минимальная ключевая ставка — 4,5%;

  • введение 13% налога на банковские вклады с 2021 года;

  • новые условия выплаты маткапитала;

  • безработица и снижение уровня заработной платы.

Меры поддержки рынка жилого и нежилого строительства

По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.

После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.

В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:

  • освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;

  • заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;

  • автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;

  • льготная ставка по ипотеке до 4,5%;

  • субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;

  • приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;

  • поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».

Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.

Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации

Название предприятия

Расположение

Направление деятельности

Объем застройки в м2 (на 01.10.2020)

ГК «ПИК»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

6 780 725

ПАО ГК «ЛСР»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

3 244 371

ГК «Setl Group»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

2 449 849

ГК «Самолет»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 459 895

ГК «ИНГРАД»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 384 296

СК «ЮгСтройИмпериал»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

1 096 546

ГК «Главстрой»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 090 413

ГК ФСК

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 068 786

Группа «Эталон»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

925 705

ГК «Гранель»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

901 097

ГК «ЮСИ»

Ставропольский край, г. Ставрополь

Строительство жилых и нежилых зданий

898 456

ГК «ССК»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

881 216

ГК «МИЦ»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

878 766

Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

850 409

ГК «MR Group»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

785 018

Группа «ЦДС»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

739 559

ГК «КОРТРОС»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

710 771

ГК «ИНТЕКО»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

664 060

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома. 

Второе место рейтинга отдано петербургской компании ПАО ГК «ЛСР». В сферу деятельности крупнейшего строительного холдинга РФ входит не только возведение и развитие жилых и нежилых зданий, но и производство железобетонных конструкций, кирпича, цемента, цемента, щебня и прочих материалов.

На третьей позиции рейтинга находится финансово-промышленный холдинг «Setl Group», чей объем застройки на 1 октября 2020 года составил 2 449 849 квадратных метров. Компания занимается строительством в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Также в сфере ее интересов находится консалтинг, девелопмент и брокеридж.

Вас проконсультирует
Александра Шнипова
Заместитель руководителя практики Управленческого консалтинга Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»
Комментарий эксперта
Если вы – представитель СМИ и вам требуется комментарий эксперта, пожалуйста заполните форму.
Подпишитесь
на новости
Получайте самые актуальные публикации из новостной ленты

Вам может быть интересно

Формирование адекватного ценового предложения на основе комплексной оценки НМА
Экспресс бизнес-диагностика для производственной компании

Другие аналитические статьи

20 Ноября 2020
Ежегодно в России выпускаются более 2000 различных видов лакокрасочной продукции, и рынок демонстрировал в последние годы положительную динамику. Так, в 2019 году объем отгруженной продукции вырос на 3,4%, по сравнению с предыдущим годом. Однако пандемия коронавируса и вызванный ею кризис оказали дифференцированные негативные последствия для различных предприятий отрасли. Подробнее о показателях, структуре, динамике и перспективах развития рынка, последствиях эпидемии и ведущих производителях отрасли – в статье экспертов Группы.
09 Ноября 2020

Владельцам отечественных компаний все сложнее укрывать свои капиталы в оффшорных зонах, снижая фискальную нагрузку до низконалогового режима. Кремль пересмотрел соглашение о льготном налогообложении с Кипром. Десятилетиями скупая недвижимость, выводя бюджет на остров, финансовая элита РФ встала перед выбором: бежать или платить двойной тариф. Об истории развития оффшоров и о влиянии глобального тренда повышения финансовой прозрачности на бизнес - в статье аналитиков Группы. 

10 Октября 2020
Россия занимает 47 место из 131 стран по уровню инновационного развития в контексте глобальной кластеризации. 75% национальных инновационных кластеров инициированы только после 2012 года, в этом же году стартовали программы поддержки ИТК со стороны Минэкономразвития и Минпромторга. Об уровне кластеризации в России и мире, эффективности российских инновационных кластеров, государственной поддержке и перспективах развития кластеров в стране – в статье аналитиков Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».
Запросить предложение
Задать вопрос
Запросить комментарий эксперта