Меню Услуги и практики Кейсы Запрос
Клиенты и кейсы
Актуально

Для того, чтобы нивелировать финансовые риски и существенно повысить управляемость и прозрачность процесса выбора поставщика, эксперты практики Управленческого консалтинга предлагают провести аудит отдела закупок.

Оставить заявку
Отправьте сообщение и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Актуально

Отчетность по МСФО в последние годы становится все более востребованной не только со стороны компаний, которых обязует это делать законодательство, но и среди тех, кто стремится продемонстрировать прозрачность ведения деятельности. Эксперты практики Аудита и МСФО предлагают профессиональную поддержку по подготовке отчетности в соответствии с международными стандартами.

Оставить заявку
Отправьте сообщение и мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Свяжитесь с нами
Отправьте сообщение и наши менеджеры свяжутся с вами в самое короткое время
Аудиторско-консалтинговая группа «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»
127015, г. Москва, ул. Вятская, д. 70
info@delprof.ru
+7 (495) 740-16-01
Клиенты и кейсы
Что вы ищете?
Главная Пресс-центр Открытая аналитика
Складской рынок России: итоги 2020 и прогнозы…

Складской рынок России: итоги 2020 и прогнозы развития

По итогам 2020 года складской рынок явился самым устойчивым сегментом экономики России. В частности, в противоположность другим сегментам коммерческой недвижимости, складская недвижимость выиграла от коронакризиса за счет роста E-commerce, E-grocery и логистических компаний. Инвестиции в склады выросли и в абсолютном, и в относительном выражении, достигнув рекордной доли - 25% от общего объема инвестиций в недвижимость.


Обзор региональных складских рынков России

За прошедшие 10 лет рынок складской недвижимости в России вырос в 2,9 раз, увеличив общий объем с 10 млн кв. м. до 29 млн кв. м. Самую большую долю на рынке складской недвижимости занимает Московская область с долей в 16 055 тыс. кв. м. (55%) (Рис. 1). На Санкт-Петербург и Ленинградскую область приходится 4058 тыс. кв. м. (14%) складской недвижимости, на другие регионы России – 9058 тыс. кв. м., или 31%.

Рис. 1. Рынок складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ, тыс. кв. м.
Рис.1.jpg

Источник: Knight Frank Research 2020

Таблица 1. Основные показатели рынка складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ

Показатель

Московский регион

СПб. и Лен.область

Другие регионы

Общий объем предложения на конец 2020 г., тыс.м.кв.

16055

4058

9058

Введено в эксплуатацию в2020 г., тыс.м.кв.

850 (-13%)

342,9 (+86%)

500 (+7%)

Объем сделок в 2020 г., тыс.м.кв.

1600 (+2%)

270 (-38%)

800 (+37%)

Доля вакантных площадей на конец 2020 г., %

2,2 (-0,5)

3,4 (+0,7)

5 (+0,1)

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А, руб./м.кв./год

4000 (+3%)

4 100 (-0,5%)

3 750 (+4%)

Диапазон запрашиваемой цены продажи, руб./м.кв.[1]

35 000-42 000 (+5,5%)

35 000-40000

35 000-45 000

Источник: Knight Frank Research 2020, ILM

[1] Запрашиваемая цена на Built-to-Suit проект класса А - более 10 000 м2, без учета НДС.

Складской рынок Московского региона

Суммарный объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составляет 16 млн м2. В 2020 году ввод в эксплуатацию новых складских помещений показал нисходящую динамику, сократившись с 978 тыс. кв. м. в 2019 году до 850 тыс. кв. м. на конец 2020 года, что на 13% меньше предыдущего года. В других регионах ввод в эксплуатацию качественной складской недвижимости показал рост по сравнению с предыдущим годом.

Систематическое отставание предложения от спроса в Московском регионе усугубляется. Отчасти сокращение связано с тем, что весной 2020 года часть девелоперов приостановили строительство до выяснения обстоятельств. В результате часть проектов, ввод которых планировался на 2020 год, была перенесена на 2021 год. 43% складских площадей, введенных в 2020 году, относятся к спекулятивному сектору, а 57% возводятся по модели Built-to-Rent или Built-to-Suit, которая позволяет заказчику участвовать в разработке проекта, вплоть до выбора локации (например, «Глобус»).

Рис. 2. Объемы нового спекулятивного и BTS-строительства складов в Московском регионе, тыс. кв. м.

Рис.2.jpg

 Источник: ILM

Интерес к этой модели связан не только со специфическими запросами арендаторов, но и с отсутствием складов достаточного размера в спекулятивном секторе. Отметим, что в 2019 году доля BTS/BTR составила лишь 17%, а в 2020 году – 14%. В свою очередь, новые спекулятивные склады законтрактованы более чем на 60% еще до ввода в эксплуатацию в связи с высоким спросом. Несмотря на рост спроса на крупные объекты под заказчика, девелоперы более заинтересованы в создании спекулятивных объектов среднего формата. 54% объектов, введенных в 2020 году, имеют площадь между 30 и 50 тыс. м2.

Арендные ставки в Московском регионе растут синхронно с общим уровнем цен и могут дополнительно вырасти на фоне растущего спроса на распределительные центры и склады для онлайн-ритейлеров. Замедление инвестиций в новое строительство и смещение акцента инвесторов на спекулятивные объекты также может толкать цены вверх (Рис. 3).

Рис. 3. Ставка, р./м2 за год в классе А в МО

Рис.3.jpg

 Источник: ILM

В Московском регионе доля вакантных (свободных) складских площадей в 2020 году продолжила сокращаться, составив по итогам года 420 тыс. кв. м. (2,2%), что на 0,5% меньше предыдущего года (Рис. 4).

Рис. 4. Вакантные складские помещения в МО, %

Рис.4.jpg

 Источник: ILM


Причины роста показателей рынка складской недвижимости

В условиях пандемии в России впервые начали регулярно совершаться покупки онлайн. Как следствие, сектор онлайн торговли оказался лидером поглощения складских площадей. На него пришлось рекордные за всю историю 34% от общего объема спроса. Розничная торговля следует за e-commerce с долей в 29% (+3п.п.) (Рис. 5). Помимо розничных компаний, к этим категориям отнесены фулфилмент-операторы и маркетплейсы.

Рис. 5. Динамика распределения спроса на складскую недвижимость по отраслям в 2020 г., %

Рис.5.jpg

Источник: ILM

В условиях пандемии в Московском регионе до 10 млн человек впервые начали регулярно совершать покупки онлайн. Благодаря интенсивному расширению онлайн-торговли спрос на складские площади в Московском регионе достиг 1,4-1,6 млн. м2, почти повторив рекорд 2018 года. Вакантность еще в 1 квартале 2020 г. упала до минимума за последние 5 лет, и ожидалось, что опустится ниже 2%. Возможно, это произойдет в 2021 году.

В первом полугодии преобладали сделки аренды в т.ч. спекулятивном секторе объемом 10,000 - 20,000 м2. Второе полугодие, напротив, запомнилось крупными, в т.ч. рекордными сделками built-to-suit объемом свыше 100,000 м2.

Спрос становится более требовательным к оснащению склада. Даже относительно небольшие игроки E-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки.

Нарастает дефицит высокотехнологичных объектов, в т.ч. с автоматизацией, поддержкой разных температурных режимов и специфических бизнес-процессов оптовой и розничной торговли.

Увеличение инвестиций в рынок складской недвижимости в Московском регионе связано, в том числе, с необходимостью строительства складских помещений в пределах МКАД, где не хватает земельных ресурсов под склады. Это является стимулом к развитию многоэтажных складов, первый из которых, PNK Park Медведково, строится в 2021 году.
Наконец, в 2020 году заявил о себе формат light industrial – небольшие объекты с выделенными складскими и производственными блоками от 500 до 2500 м2. Одним из первых таких проектов стал логопарк «Сынково», введенный и быстро реализованный в 2020 году.

Сделки на рынке складской недвижимости

По итогам 2020 года самое большое количество сделок на рынке складской недвижимости было заключено в Московском регионе – порядка 60%, что на 2% больше предыдущего года (Рис. 6).

Рис. 6. Динамика заключения сделок по регионам РФ, %

Рис.6.jpg

 Источник: Knight Frank Research 2020, ILM

С 2018 года происходит активное смещение спроса на складскую недвижимость в другие регионы. В 2020 году общий объем сделок в регионах России составил более 800 тыс. кв. м., что на 37% больше предыдущего года.

30% сделок заключено в других регионах РФ, лидирующим из которых является Сибирский федеральный округ (38%), а также Краснодар (16%) (Рис. 7).

Рис. 7. Распределение сделок по регионам РФ в 2020 г., %

Рис.7.jpg

 Источник: Knight Frank Research 2020, ILM

О двух крупнейших складских сделках 2020 года стало известно в июле. Сначала OZON объявил о рекордной сделке для российского складского рынка. Компания арендует 154 000 м2 в логистическом парке «Ориентир Запад». Через несколько дней рекорд побил DIY-маркетплейс «ВсеИнструменты.ру». По договору PNK Group создаст для ритейлера 182 000 м2 индустриальных площадей в «PNK Парке Домодедово» (табл.2).

Таблица 2. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в Московской области по итогам 2020 г.

Компания

Площадь, кв.м.

Объект

Тип сделки

Квартал

ВсеИнструменты.ру

182 000

PNK Парк Домодедово

BTS аренда

3

Ozon

154 000

Логистический парк «Ориентир Запад», Новорижское шоссе

BTS аренда

3

X5 Retail Group

89 384

Логопарк «Новая Рига»

Аренда

2

IDS Borjomi Russia

45 020

PNK Парк Северное Шереметьево

BTS Продажа

-

X5 Retail Group

43 800

«Ориентир Север-4»

BTS аренда

2

Marvel Logistics

40 578

PNK Парк Валищево

BTS Продажа

-

Ритейл (аноним)

35 000

«Сакс»

Продажа

2

Wildberries

28 234

Логопарк «Крекшино»

Аренда

1

Источник: Knight Frank Research 2020

Таблица 3. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в России по итогам 2020 г.

Компания

Площадь, кв.м.

Город

Объект

Тип сделки

Fix Price

67 689

Краснодар

Октябрьский

BTS Продажа

Камелот-А (Ярче)

49 300

Новосибирск

ПЛТ Толмачево

Аренда

Fix Price

44 000

Новосибирск

Логопарк Сибирский

Аренда

X5 Retail Group

40 152

Курск

РЦ Курский

BTS Аренда

Fix Price

35 438

Санкт-Петербург

PNK Парк Софийская 2

BTS Продажа

X5 Retail Group

34 800

Брянск

РЦ Брянский

BTS Аренда

Источник: Knight Frank Research 2020

Лидерство онлайн-ритейла со специфическими требованиями к поглощаемым площадям дает основания полагать, что в 2021 году девелоперы последуют за спросом, и в структуре предложения станут играть более важную роль объекты, построенные под заказчика. Спекулятивные склады неспособны удовлетворить новые потребности.
По данным экспертов, в 2021 году можно ожидать ускоренного роста предложения за счет отложенного ввода площадей в спекулятивном секторе и сдачи BTS-объектов, заложенных в 2020 году. Типичный срок возведения такого объекта варьируется от 6 до 12 месяцев.

Таблица 4. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе в 2020 году

Компания

Площадь, кв.м.

Объект

Квартал

Wildberries

92 000

Распределительный центр Wildberrie 2 и 3 очередь

1

«Глобус»

60 000

Распределительный центр Глобус

3

«Ориентир»

60 000

Логопарк «Север-4»

-

ПСК «Атлант-Парк»

49 980

ПСК «Атлант-Парк», корпус 33

-

«Логопарк Менеджмент»

49 615

Логопарк «Софьино», корпус 3.2

2

PNK Group

47 000

Коломенский завод

3

PLT

44 444

РЦ «Верный»

1

«Логопарк Менеджмент»

42 894

Логопарк «Быково», корпус Р

1

AGCO-RM

30 000

Логистический комплекс «Внуково 2»

-

Lizard

26 971

Логистический центр

2

«Строительный альянс»

24 526

Логопарк «Сынково», 16-й и 17-й корпуса

3

«Логопарк Менеджмент»

24 500

Складской комплекс в Раменском

1


Прогнозы развития складского рынка в России

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2, что на 25–30 % выше значений нового строительства 2018–2020 гг.

Рекордный объем спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступившем 2021 и будет на уровне 2 200–2 300 тыс. м2.

В 2021 году ожидается стабильно высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3–2,5 %.

Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200– 4 250 руб./м2/год triple net.

Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году

Компания

Площадь, кв.м.

Объект

PNK Group

182 000

ВсеИнструменты.ру

Ориентир

154 000

Распределительный центр Ozon

X5 Retail Group

89 384

Распределительный центр X5 Retail Group

Русич

88 708

Индустриальный парк «Холмогоры»

«Логопарк Менеджмент»

58 790

Склад Bosch Siemens

Wildberries

53 000

Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь

ПСК «Атлант-Парк»

49 980

ПСК «Атлант-Парк», корпус 33

«Логопарк Менеджмент»

49 615

Склад «Яндекс.Маркет»

Radius Group

43 098

Индустриальный парк «Южные Врата»

 Источник: Knight Frank Research 2021

Как было отмечено выше, по итогам 2020 года предложение на рынке складской недвижимости отставало от спроса. Тем не менее, рассматриваемый рынок – единственный сектор экономики, который продемонстрировал рост на фоне общего обрушения инвестиций в коммерческую недвижимость.

Доля складов в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году впервые составила 25%. Инвесторов привлекает относительно высокая доходность этого сегмента на фоне растущей деловой активности в секторах E-commerce и транспортной логистики. Другие сегменты в 2020 году несли повышенные риски при низкой доходности.

В результате, ряд инвесторов, ранее сфокусированных на торговых центрах и офисах, впервые открыли для себя складскую недвижимость (Рис. 8).

Рис. 8. Объем инвестиций в недвижимость по сегментам в Московской области в 2020 г., %

Рис.8.jpg

 Источник: ILM


Основные тенденции рынка складской недвижимости

Рост доли складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость – это тренд, потенциал которого сохраняется на ближайшие годы. Инвесторы оценили устойчивость этого сегмента: за 2020 год доля привлеченных средств в сделках по покупке и аренде складов заметно увеличилась.

В основном речь идет об инвесторах в сделки BTS/BTR, которые активно участвуют в реализации проекта, а потом в управлении объектом. Впрочем, большинство девелоперов до сих пор предпочитают спекулятивные объекты среднего размера 30 - 50 тыс. кв. м., учитывая соотношение риска и доходности.

В свою очередь, экономика объективно нуждается в развитии качественной складской инфраструктуры. Дефицит качественных складских площадей усугубляется. Это может вести как к росту ставок, так и к стагнации секторов, которые нуждаются в высокотехнологичных решениях. Несмотря на высокий спрос на такие объекты, для решительных действий инвесторов требуется снижение уровня общей экономической неопределенности. В текущих условиях спекулятивная модель со стандартной проектировкой остается более привлекательной для инвесторов: спекулятивный рынок не насыщен.

В целом, основными тенденциями развития складского рынка в России являются:

  1. смещение спроса на складскую недвижимость в регионы РФ;
  2. рост популярности формата Built-to-Suit.
В Московской области:

  1. развитие формата Dark Store, а также light industrial;
  2. реализация первых проектов современных многоэтажных складов;
  3. рост складского девелопмента (Развитие больших логопарков возле строящейся ЦКАД и А-107).
В 2021 и последующих годах складская недвижимость представляется оптимальным сегментом с точки зрения ROI и низкого уровня риска. В той мере, в которой спрос рождает предложение, можно ожидать роста инвестиций в специализированную складскую недвижимость для секторов, которые сейчас оказались в лидерах.
Вас проконсультирует
Александра Шнипова
Заместитель руководителя практики Управленческого консалтинга
Комментарий эксперта
Если вы – представитель СМИ и вам требуется комментарий эксперта, пожалуйста заполните форму.
Подпишитесь
на новости
Получайте самые актуальные публикации из новостной ленты

Вам может быть интересно

Повышение эффективности ключевых бизнес-процессов в международной экспедиторской компании
Привлечение инвестиций для модернизации производства

Другие аналитические статьи

22 Октября 2021
Пандемия оказала значительное влияние на мировую и отечественную металлургическую промышленность. По оценкам Worldsteel Association, в 2020 году производство стали в мире снизилось на 1% г/г, до 1,83 млрд тонн, тогда как в России было произведено 73,4 млн тонн, что на 2,5% больше, чем в 2019. К началу сентября 2021 г. стоимость стальной продукции снизилась на 15–20% по сравнению с показателями лета. Для урегулирования ценовой ситуации Правительство России утвердило ряд пошлин, что может повлечь кризис в отрасли. Подробнее о динамике развития глобальной и российской металлургии, ведущих производителях стали, а также прогнозах развития отрасли – в исследовании Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».  
22 Сентября 2021
Добыча газа в России увеличилась на 6,6% в 1 квартале 2021 года по сравнению с аналогичным периодом годом ранее, что, в частности, связано с восстановлением экспортного спроса. Также на развитие этого сектора повлияло и поручение Президентом РФ обеспечить поэтапное завершение газификации страны, озвученное Правительству РФ в июне 2020 года. Ожидается, что к 1 января 2026 года уровень газификации в России составит 74,7%. Эксперты Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» проанализировали динамику развития мировой и российской газовой отрасли, ключевые сервисные газовые компании, а также основные векторы госпрограммы газификации.  
06 Сентября 2021
Сегодня водородная энергетика рассматривается как одно из ключевых направлений в рамках программ по декарбонизации и достижению углеродной нейтральности. Общий объем производства водорода в мире в настоящее время оценивается в 55-70 млн тонн, при совокупном среднегодовом темпе роста в 1,6%. Спрос на водород в России для производства аммиака и метанола в 2020 году составлял примерно 2,8 млн тонн и 700 тыс. тонн соответственно. Ожидается, что к 2030 году показатель составит совокупно 4,4 млн тонн. Подробнее о показателях мирового и отечественного рынков водородной энергетики, ключевых игроках и проектах, а также перспективах развития – в статье аналитиков Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».
Запросить предложение
Задать вопрос
Запросить комментарий эксперта