Обзор региональных складских рынков России
За прошедшие 10 лет рынок складской недвижимости в России вырос в 2,9 раз, увеличив общий объем с 10 млн кв. м. до 29 млн кв. м. Самую большую долю на рынке складской недвижимости занимает Московская область с долей в 16 055 тыс. кв. м. (55%) (Рис. 1). На Санкт-Петербург и Ленинградскую область приходится 4058 тыс. кв. м. (14%) складской недвижимости, на другие регионы России – 9058 тыс. кв. м., или 31%.Рис. 1. Рынок складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ, тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research 2020
Таблица 1. Основные показатели рынка складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ
|
Показатель |
Московский регион |
СПб. и Лен.область |
Другие регионы |
|
Общий объем предложения на конец 2020 г., тыс.м.кв. |
16055 |
4058 |
9058 |
|
Введено в эксплуатацию в2020 г., тыс.м.кв. |
850 (-13%) |
342,9 (+86%) |
500 (+7%) |
|
Объем сделок в 2020 г., тыс.м.кв. |
1600 (+2%) |
270 (-38%) |
800 (+37%) |
|
Доля вакантных площадей на конец 2020 г., % |
2,2 (-0,5) |
3,4 (+0,7)
|
5 (+0,1)
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А, руб./м.кв./год |
4000 (+3%) |
4 100 (-0,5%)
|
3 750 (+4%)
|
|
Диапазон запрашиваемой цены продажи, руб./м.кв.[1] |
35 000-42 000 (+5,5%) |
35 000-40000
|
35 000-45 000
|
[1] Запрашиваемая цена на Built-to-Suit проект класса А - более 10 000 м2, без учета НДС.
Складской рынок Московского региона
Суммарный объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составляет 16 млн м2. В 2020 году ввод в эксплуатацию новых складских помещений показал нисходящую динамику, сократившись с 978 тыс. кв. м. в 2019 году до 850 тыс. кв. м. на конец 2020 года, что на 13% меньше предыдущего года. В других регионах ввод в эксплуатацию качественной складской недвижимости показал рост по сравнению с предыдущим годом.Систематическое отставание предложения от спроса в Московском регионе усугубляется. Отчасти сокращение связано с тем, что весной 2020 года часть девелоперов приостановили строительство до выяснения обстоятельств. В результате часть проектов, ввод которых планировался на 2020 год, была перенесена на 2021 год. 43% складских площадей, введенных в 2020 году, относятся к спекулятивному сектору, а 57% возводятся по модели Built-to-Rent или Built-to-Suit, которая позволяет заказчику участвовать в разработке проекта, вплоть до выбора локации (например, «Глобус»).
Рис. 2. Объемы нового спекулятивного и BTS-строительства складов в Московском регионе, тыс. кв. м.
Источник: ILM
Интерес к этой модели связан не только со специфическими запросами арендаторов, но и с отсутствием складов достаточного размера в спекулятивном секторе. Отметим, что в 2019 году доля BTS/BTR составила лишь 17%, а в 2020 году – 14%. В свою очередь, новые спекулятивные склады законтрактованы более чем на 60% еще до ввода в эксплуатацию в связи с высоким спросом. Несмотря на рост спроса на крупные объекты под заказчика, девелоперы более заинтересованы в создании спекулятивных объектов среднего формата. 54% объектов, введенных в 2020 году, имеют площадь между 30 и 50 тыс. м2.
Арендные ставки в Московском регионе растут синхронно с общим уровнем цен и могут дополнительно вырасти на фоне растущего спроса на распределительные центры и склады для онлайн-ритейлеров. Замедление инвестиций в новое строительство и смещение акцента инвесторов на спекулятивные объекты также может толкать цены вверх (Рис. 3).
Рис. 3. Ставка, р./м2 за год в классе А в МО
Источник: ILM
В Московском регионе доля вакантных (свободных) складских площадей в 2020 году продолжила сокращаться, составив по итогам года 420 тыс. кв. м. (2,2%), что на 0,5% меньше предыдущего года (Рис. 4).
Рис. 4. Вакантные складские помещения в МО, %
Источник: ILM
Причины роста показателей рынка складской недвижимости
В условиях пандемии в России впервые начали регулярно совершаться покупки онлайн. Как следствие, сектор онлайн торговли оказался лидером поглощения складских площадей. На него пришлось рекордные за всю историю 34% от общего объема спроса. Розничная торговля следует за e-commerce с долей в 29% (+3п.п.) (Рис. 5). Помимо розничных компаний, к этим категориям отнесены фулфилмент-операторы и маркетплейсы.Рис. 5. Динамика распределения спроса на складскую недвижимость по отраслям в 2020 г., %
Источник: ILM
В условиях пандемии в Московском регионе до 10 млн человек впервые начали регулярно совершать покупки онлайн. Благодаря интенсивному расширению онлайн-торговли спрос на складские площади в Московском регионе достиг 1,4-1,6 млн. м2, почти повторив рекорд 2018 года. Вакантность еще в 1 квартале 2020 г. упала до минимума за последние 5 лет, и ожидалось, что опустится ниже 2%. Возможно, это произойдет в 2021 году.
В первом полугодии преобладали сделки аренды в т.ч. спекулятивном секторе объемом 10,000 - 20,000 м2. Второе полугодие, напротив, запомнилось крупными, в т.ч. рекордными сделками built-to-suit объемом свыше 100,000 м2.
Спрос становится более требовательным к оснащению склада. Даже относительно небольшие игроки E-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки.
Нарастает дефицит высокотехнологичных объектов, в т.ч. с автоматизацией, поддержкой разных температурных режимов и специфических бизнес-процессов оптовой и розничной торговли.
Увеличение инвестиций в рынок складской недвижимости в Московском регионе связано, в том числе, с необходимостью строительства складских помещений в пределах МКАД, где не хватает земельных ресурсов под склады. Это является стимулом к развитию многоэтажных складов, первый из которых, PNK Park Медведково, строится в 2021 году.
Наконец, в 2020 году заявил о себе формат light industrial – небольшие объекты с выделенными складскими и производственными блоками от 500 до 2500 м2. Одним из первых таких проектов стал логопарк «Сынково», введенный и быстро реализованный в 2020 году.
Сделки на рынке складской недвижимости
По итогам 2020 года самое большое количество сделок на рынке складской недвижимости было заключено в Московском регионе – порядка 60%, что на 2% больше предыдущего года (Рис. 6).Рис. 6. Динамика заключения сделок по регионам РФ, %
Источник: Knight Frank Research 2020, ILM
С 2018 года происходит активное смещение спроса на складскую недвижимость в другие регионы. В 2020 году общий объем сделок в регионах России составил более 800 тыс. кв. м., что на 37% больше предыдущего года.
30% сделок заключено в других регионах РФ, лидирующим из которых является Сибирский федеральный округ (38%), а также Краснодар (16%) (Рис. 7).
Рис. 7. Распределение сделок по регионам РФ в 2020 г., %
Источник: Knight Frank Research 2020, ILM
О двух крупнейших складских сделках 2020 года стало известно в июле. Сначала OZON объявил о рекордной сделке для российского складского рынка. Компания арендует 154 000 м2 в логистическом парке «Ориентир Запад». Через несколько дней рекорд побил DIY-маркетплейс «ВсеИнструменты.ру». По договору PNK Group создаст для ритейлера 182 000 м2 индустриальных площадей в «PNK Парке Домодедово» (табл.2).
Таблица 2. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в Московской области по итогам 2020 г.
|
Компания |
Площадь, кв.м. |
Объект |
Тип сделки |
Квартал |
|
ВсеИнструменты.ру |
182 000 |
PNK Парк Домодедово |
BTS аренда |
3 |
|
Ozon |
154 000 |
Логистический парк «Ориентир Запад», Новорижское шоссе |
BTS аренда |
3 |
|
X5 Retail Group |
89 384 |
Логопарк «Новая Рига» |
Аренда |
2 |
|
IDS Borjomi Russia |
45 020 |
PNK Парк Северное Шереметьево |
BTS Продажа |
- |
|
X5 Retail Group |
43 800 |
«Ориентир Север-4» |
BTS аренда |
2 |
|
Marvel Logistics |
40 578 |
PNK Парк Валищево |
BTS Продажа |
- |
|
Ритейл (аноним) |
35 000 |
«Сакс» |
Продажа |
2 |
|
Wildberries |
28 234 |
Логопарк «Крекшино» |
Аренда |
1 |
Таблица 3. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в России по итогам 2020 г.
|
Компания |
Площадь, кв.м. |
Город |
Объект |
Тип сделки |
|
Fix Price |
67 689 |
Краснодар |
Октябрьский |
BTS Продажа |
|
Камелот-А (Ярче) |
49 300 |
Новосибирск |
ПЛТ Толмачево |
Аренда |
|
Fix Price |
44 000 |
Новосибирск |
Логопарк Сибирский |
Аренда |
|
X5 Retail Group |
40 152 |
Курск |
РЦ Курский |
BTS Аренда |
|
Fix Price |
35 438 |
Санкт-Петербург |
PNK Парк Софийская 2 |
BTS Продажа |
|
X5 Retail Group |
34 800 |
Брянск |
РЦ Брянский |
BTS Аренда |
Лидерство онлайн-ритейла со специфическими требованиями к поглощаемым площадям дает основания полагать, что в 2021 году девелоперы последуют за спросом, и в структуре предложения станут играть более важную роль объекты, построенные под заказчика. Спекулятивные склады неспособны удовлетворить новые потребности.
По данным экспертов, в 2021 году можно ожидать ускоренного роста предложения за счет отложенного ввода площадей в спекулятивном секторе и сдачи BTS-объектов, заложенных в 2020 году. Типичный срок возведения такого объекта варьируется от 6 до 12 месяцев.
Таблица 4. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе в 2020 году
|
Компания |
Площадь, кв.м. |
Объект |
Квартал |
|
Wildberries |
92 000 |
Распределительный центр Wildberrie 2 и 3 очередь |
1 |
|
«Глобус» |
60 000 |
Распределительный центр Глобус |
3 |
|
«Ориентир» |
60 000 |
Логопарк «Север-4» |
- |
|
ПСК «Атлант-Парк» |
49 980 |
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33 |
- |
|
«Логопарк Менеджмент» |
49 615 |
Логопарк «Софьино», корпус 3.2 |
2 |
|
PNK Group |
47 000 |
Коломенский завод |
3 |
|
PLT |
44 444 |
РЦ «Верный» |
1 |
|
«Логопарк Менеджмент» |
42 894 |
Логопарк «Быково», корпус Р |
1 |
|
AGCO-RM |
30 000 |
Логистический комплекс «Внуково 2» |
- |
|
Lizard |
26 971 |
Логистический центр |
2 |
|
«Строительный альянс» |
24 526 |
Логопарк «Сынково», 16-й и 17-й корпуса |
3 |
|
«Логопарк Менеджмент» |
24 500 |
Складской комплекс в Раменском |
1 |
Прогнозы развития складского рынка в России
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2, что на 25–30 % выше значений нового строительства 2018–2020 гг.Рекордный объем спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступившем 2021 и будет на уровне 2 200–2 300 тыс. м2.
В 2021 году ожидается стабильно высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3–2,5 %.
Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200– 4 250 руб./м2/год triple net.
Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году
|
Компания |
Площадь, кв.м. |
Объект |
|
PNK Group |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
|
Ориентир |
154 000 |
Распределительный центр Ozon |
|
X5 Retail Group |
89 384 |
Распределительный центр X5 Retail Group |
|
Русич |
88 708 |
Индустриальный парк «Холмогоры» |
|
«Логопарк Менеджмент» |
58 790 |
Склад Bosch Siemens |
|
Wildberries |
53 000 |
Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь |
|
ПСК «Атлант-Парк» |
49 980 |
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33 |
|
«Логопарк Менеджмент» |
49 615 |
Склад «Яндекс.Маркет» |
|
Radius Group |
43 098 |
Индустриальный парк «Южные Врата» |
Как было отмечено выше, по итогам 2020 года предложение на рынке складской недвижимости отставало от спроса. Тем не менее, рассматриваемый рынок – единственный сектор экономики, который продемонстрировал рост на фоне общего обрушения инвестиций в коммерческую недвижимость.
Доля складов в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году впервые составила 25%. Инвесторов привлекает относительно высокая доходность этого сегмента на фоне растущей деловой активности в секторах E-commerce и транспортной логистики. Другие сегменты в 2020 году несли повышенные риски при низкой доходности.
В результате, ряд инвесторов, ранее сфокусированных на торговых центрах и офисах, впервые открыли для себя складскую недвижимость (Рис. 8).
Рис. 8. Объем инвестиций в недвижимость по сегментам в Московской области в 2020 г., %
Источник: ILM
Основные тенденции рынка складской недвижимости
Рост доли складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость – это тренд, потенциал которого сохраняется на ближайшие годы. Инвесторы оценили устойчивость этого сегмента: за 2020 год доля привлеченных средств в сделках по покупке и аренде складов заметно увеличилась.В основном речь идет об инвесторах в сделки BTS/BTR, которые активно участвуют в реализации проекта, а потом в управлении объектом. Впрочем, большинство девелоперов до сих пор предпочитают спекулятивные объекты среднего размера 30 - 50 тыс. кв. м., учитывая соотношение риска и доходности.
В свою очередь, экономика объективно нуждается в развитии качественной складской инфраструктуры. Дефицит качественных складских площадей усугубляется. Это может вести как к росту ставок, так и к стагнации секторов, которые нуждаются в высокотехнологичных решениях. Несмотря на высокий спрос на такие объекты, для решительных действий инвесторов требуется снижение уровня общей экономической неопределенности. В текущих условиях спекулятивная модель со стандартной проектировкой остается более привлекательной для инвесторов: спекулятивный рынок не насыщен.
В целом, основными тенденциями развития складского рынка в России являются:
- смещение спроса на складскую недвижимость в регионы РФ;
- рост популярности формата Built-to-Suit.
- развитие формата Dark Store, а также light industrial;
- реализация первых проектов современных многоэтажных складов;
- рост складского девелопмента (Развитие больших логопарков возле строящейся ЦКАД и А-107).
