В рамках инвентаризации объектов недвижимости проводится визуальная, измерительная проверка зданий, строений и сооружений, участков земли (с постройками и без), включая проверку правоустанавливающих и технических документов на эти объекты. Проверяется также наличие документов на водоемы и другие объекты природных ресурсов, находящиеся в собственности компании.
Преимущества инвентаризации недвижимого имущества
Инвентаризация недвижимости позволяет:
-
Оценить текущее техническое состояние объектов недвижимости и соблюдение требований к их эксплуатации.
-
Выявить недостачи недвижимого имущества, возникшие из-за разрушений, пожаров, наводнений, а также установить факты хищений или неправомерного использования.
-
Выделить объекты недвижимого имущества, ранее не принятые на учет. Для них инвентаризация является фактически единственным доступным способом легализации для дальнейшего использования.
-
Определить объекты недвижимости, по которым в регистрах бухгалтерского учета отсутствуют или некорректно указаны некорректные данные, их характеризующие.
В ходе инвентаризации объектов недвижимого имущества уточняются данные:
- по зданиям — назначение, основные материалы, из которых они построены, объем (по наружному или внутреннему обмеру), площадь (общая полезная площадь), число этажей (без подвалов, полуподвалов и т.д.), год постройки и др.;
- по каналам — протяженность, глубина и ширина (по дну и поверхности), искусственные сооружения, материалы крепления дна и откосов;
- по мостам — местонахождение, род материалов и основные размеры;
- по дорогам — тип дороги (шоссе, профилированная), протяженность, материалы покрытия, ширина полотна и т.п.
По результатам инвентаризации проводится оценка рыночной стоимости выявленных неучтенных объектов недвижимости и, исходя из их действительного технического состояния, определяется износ.
Оценку рыночной стоимости выявленных в ходе инвентаризации объектов недвижимости компания может провести самостоятельно, но ее результаты могут вызвать сомнения налоговых органов, а также их могут не принять госорганы при оформлении прав собственности. Поэтому лучше доверить это профессионалам.
Инвентаризация также позволяет избежать претензий налоговых органов, если излишки недвижимого имущества, выявленные в ходе ее проведения, были оприходованы по рыночной стоимости (на дату проведения инвентаризации), а соответствующие суммы учтены в составе финансовых результатов при определении налоговой базы по налогу на прибыль и налогу на имущество.
Особенности инвентаризации недвижимого имущества крупных предприятий
Недвижимое имущество в крупных предприятиях формирует значительную часть внеоборотных активов. К ним относятся объекты недвижимости производственного и непроизводственного назначения, предприятия, приобретенные как имущественные комплексы, недвижимое имущество дочерних структур, филиалов и представительств.
Возникающие в этой связи ошибки в учете объектов недвижимого имущества увеличивают риски хищений или неправомерного использования, «размывают» расходы на проведение ремонта и обслуживание, что создает основы для корпоративной коррупции. Своевременно выявить и устранить эти ошибки позволяет инвентаризация.
Несмотря на то, что процедура инвентаризации достаточно четко формализована, грамотная постановка задач при ее проведении позволяет на основе полученных результатов разработать мероприятия, повышающие эффективность управления и использования недвижимого имущества.
В частности, выявить недвижимое имущество, используемое не по назначению, а также формирующее «имущественный балласт» компании, когда отсутствие доходов от использования недвижимости усугубляется наличием расходов на содержание. Реализация такой недвижимости требует значительных затрат времени и исключает возможность ее возврата в эффективный режим использования в будущем, если возникнет необходимость расширения бизнеса и рыночная конъюнктура изменится.
Другим вариантом повышения эффективности использования излишних производственных, складских и пр. объектов является сдача их в аренду или передача во временное управление девелоперу, который к тому же приведет ее в надлежащее состояние для максимального удовлетворения требованиям арендаторов.
Возможны иные варианты эффективного использования свободной недвижимости, которые, в том числе, позволяет выявить инвентаризация.
Таким образом в рамках инвентаризации объектов недвижимости, принадлежащих крупным предприятиям, могут быть проведены следующие мероприятия:
-
Анализ состава и состояния объектов, находящихся в собственности, включая переданные в аренду.
-
Оценка экономической обоснованности и практической целесообразности наличия «балласта» неиспользуемой недвижимости, владение которой сопряжено с расходами на ее содержание.
-
Проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и/или определение рыночной величины арендной платы.
-
-
Разработка плана мероприятий по повышению эффективности использования имеющихся у компании объектов недвижимости и, если потребуется, поиска потенциальных арендаторов/покупателей.
Результаты инвентаризации объектов недвижимости
В результате проведенной инвентаризации объектов недвижимости клиент получит:
-
отчет, отражающий реальное состояние объектов недвижимости, имеющихся у предприятия;
-
рекомендации по совершенствованию системы контроля за движением и использованием объектов недвижимости;
-
-
сличительные ведомости и инвентаризационные описи в соответствии с поставленными задачами.
Эксперты
Работает в Группе «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» с 2005 года. Мастер делового администрирования, эксперт в области управления проектами. Первое высшее образование получила в МГУ им. М.В. Ломоносова, закончив факультет психологии, являющийся одним из ведущих мировых центров в данной сфере. Внесла значимый вклад в проект по автоматизации и моделированию бизнес-процессов компании, действуя в составе рабочей группы. Активно участвует в реализации проектов департамента управленческого консалтинга.
С отличием окончила университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит», является мастером делового администрирования, имеет диплом ACCA по Международной Финансовой Отчетности. Более 15 лет работает в сфере аудита и бухгалтерского учета, реализовала проекты для крупнейших игроков различных отраслей российской экономики.
Дарья внесла значительный вклад в разработку методологии и внутренних стандартов качества аудиторских услуг в Группе, наладила эффективную систему формирования проектных команд. Является членом Комитета по аудиту общественно значимых организаций (ОЗО) СРО Аудиторская Ассоциация «Содружество» и активно участвует в развитии аудиторского рынка в России.
Ольга окончила Орловский государственный аграрный университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит», является квалифицированным аудитором, имеет более 15 лет опыта работы в сфере аудита и бухгалтерского учета.
Среди ключевых компетенций – проведение аудита, разработка и написание внутренних локальных актов, формирование и внедрение внутренних стандартов в рамках системы контроля, контроль работы бухгалтерии, а также консультирование в различных областях, включая вопросы налогового планирования, сложные вопросы бухгалтерского учета и формирования отчетности.
Владимир имеет более чем 20-летний опыт в области стратегического консультирования и повышения операционной эффективности в международных и российских организациях. В том числе 8 лет работал на руководящих должностях. Сертифицированный руководитель проектов PMP, сертифицированный аналитик по альтернативным инвестициям CAIA. Закончил MBA по направлению финансы и менеджмент в Бизнес-школе Чикагского Университета.
Среди ключевых компетенций - разработка стратегий развития, сопровождение инвестиционных проектов, повышение операционной эффективности, постановка проектных офисов в компаниях различных отраслей.
Окончила Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ» по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит». Имеет опыт работы более 15 лет в сфере аудита и бухгалтерского учета.
Среди ключевых компетенций – проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия, разработка и написание внутренних локальных актов, проведение форензика и Due diligence, проведение инвентаризаций на предприятиях различных отраслей российской экономики, постановка управленческого учета, а также консультирование по налоговому и бухгалтерскому учету.
Виктория окончила Московский Авиационный Институт по направлениям «Системы автоматизированного управления» и «Экономика». Эксперт-практик с опытом более 20 лет в области построения систем внутреннего контроля, систем управления рисками, корпоративного управления и организации работы служб внутреннего аудита.
Среди ключевых компетенций – проведение комплексного анализа процессов в компании, оценка экономической эффективности управления процессами, реинжиниринг, документирование и тестирование процессов, построение системы внутреннего контроля по методологии COSO ERM, а также организация мониторинга применения всех компонентов системы внутреннего контроля.
Олег окончил Институт профессиональных бухгалтеров и аудиторов России по специальности «Бухгалтерский учет», Институт профессионального образования по специальности «Оценка бизнеса», а также Институт международного права и экономики им. А.С. Грибоедова по специальности «Арбитражное управление». Имеет 5-летний опыт работы на должности ведущего бухгалтера, а также более 10 лет в оценочной деятельности.
Среди ключевых компетенций – оценка движимого и недвижимого имущества, подготовка отчетов в рамках проведения судебных экспертиз, анализ наилучшего варианта использования оцениваемых активов, а также разработка стратегий в области управления недвижимыми активами.
Павел имеет опыт работы в финансово-инвестиционном направлении – более 12 лет, в том числе на должности руководителя – 10 лет.
Среди ключевых компетенций – стратегическое консультирование, анализ финансово-хозяйственной деятельности компании, сопровождение реализации инвестиционных проектов: от этапов анализа, разработки концепции и стратегии до запуска и коммерческой реализации.
Свяжитесь с нами
