Инвентаризация объектов недвижимости

В рамках инвентаризации объектов недвижимости проводится визуальная, измерительная проверка зданий, строений и сооружений, участков земли (с постройками и без), включая проверку правоустанавливающих и технических документов на эти объекты. Проверяется также наличие документов на водоемы и другие объекты природных ресурсов, находящиеся в собственности компании.

Преимущества инвентаризации недвижимого имущества

Инвентаризация недвижимости позволяет:

1. Оценить текущее техническое состояние объектов недвижимости и соблюдение требований к их эксплуатации.

2. Выявить недостачи недвижимого имущества, возникшие из-за разрушений, пожаров, наводнений, а также установить факты хищений или неправомерного использования.

3. Выделить объекты недвижимого имущества, ранее не принятые на учет. Для них инвентаризация является фактически единственным доступным способом легализации для дальнейшего использования.

4. Определить объекты недвижимости, по которым в регистрах бухгалтерского учета отсутствуют или некорректно указаны некорректные данные, их характеризующие. 

• по зданиям — назначение, основные материалы, из которых они построены, объем (по наружному или внутреннему обмеру), площадь (общая полезная площадь), число этажей (без подвалов, полуподвалов и т.д.), год постройки и др.;
• по каналам — протяженность, глубина и ширина (по дну и поверхности), искусственные сооружения, материалы крепления дна и откосов;
• по мостам — местонахождение, род материалов и основные размеры;
• по дорогам — тип дороги (шоссе, профилированная), протяженность, материалы покрытия, ширина полотна и т.п.

По результатам инвентаризации проводится оценка рыночной стоимости выявленных неучтенных объектов недвижимости и, исходя из их действительного технического состояния, определяется износ.

Оценку рыночной стоимости выявленных в ходе инвентаризации объектов недвижимости компания может провести самостоятельно, но ее результаты могут вызвать сомнения налоговых органов, а также их могут не принять госорганы при оформлении прав собственности. Поэтому лучше доверить это профессионалам.  

Актуально:

Оценка недвижимого имущества 

Инвентаризация также позволяет избежать претензий налоговых органов, если излишки недвижимого имущества, выявленные в ходе ее проведения, были оприходованы по рыночной стоимости (на дату проведения инвентаризации), а соответствующие суммы учтены в составе финансовых результатов при определении налоговой базы по налогу на прибыль и налогу на имущество.

Особенности инвентаризации недвижимого имущества крупных предприятий

Недвижимое имущество в крупных предприятиях формирует значительную часть внеоборотных активов. К ним относятся объекты недвижимости производственного и непроизводственного назначения, предприятия, приобретенные как имущественные комплексы, недвижимое имущество дочерних структур, филиалов и представительств.

Возникающие в этой связи ошибки в учете объектов недвижимого имущества увеличивают риски хищений или неправомерного использования, «размывают» расходы на проведение ремонта и обслуживание, что создает основы для корпоративной коррупции. Своевременно выявить и устранить эти ошибки позволяет инвентаризация.

Несмотря на то, что процедура инвентаризации достаточно четко формализована, грамотная постановка задач при ее проведении позволяет на основе полученных результатов разработать мероприятия, повышающие эффективность управления и использования недвижимого имущества.

В частности, выявить недвижимое имущество, используемое не по назначению, а также формирующее «имущественный балласт» компании, когда отсутствие доходов от использования недвижимости усугубляется наличием расходов на содержание. Реализация такой недвижимости требует значительных затрат времени и исключает возможность ее возврата в эффективный режим использования в будущем, если возникнет необходимость расширения бизнеса и рыночная конъюнктура изменится.

Другим вариантом повышения эффективности использования излишних производственных, складских и пр. объектов является сдача их в аренду или передача во временное управление девелоперу, который к тому же приведет ее в надлежащее состояние для максимального удовлетворения требованиям арендаторов.

Возможны иные варианты эффективного использования свободной недвижимости, которые, в том числе, позволяет выявить инвентаризация.

Таким образом в рамках инвентаризации объектов недвижимости, принадлежащих крупным предприятиям, могут быть проведены следующие мероприятия:

• Анализ состава и состояния объектов, находящихся в собственности, включая переданные в аренду.

• Оценка экономической обоснованности и практической целесообразности наличия «балласта» неиспользуемой недвижимости, владение которой сопряжено с расходами на ее содержание.

• Проведение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и/или определение рыночной величины арендной платы.

• Разработка плана мероприятий по повышению эффективности использования имеющихся у компании объектов недвижимости и, если потребуется, поиска потенциальных арендаторов/покупателей.