Рынок складской недвижимости в Черноземье: обзор

Как бы Вы оценили ситуацию на рынке складской недвижимости в регионах Черноземья?

В последние 2,5 года темпы роста рынка складской недвижимости Черноземья почти на 50% превышали среднероссийские. Несмотря на ковидные ограничения, больше всего новых складов было введено в Воронежской области, где сегодня сконцентрировано почти 0,5 млн кв. метров складских площадей. Почти 30% этой площади занимает логистический комплекс «ABC-Электро», расположенный в Рамонском районе Воронежской области. В июне текущего года в Новоусманском районе открылся новый распределительный центр федеральной торговой сети «Порядок» площадью 92 тыс. кв. метров. Также в непосредственной близости от воронежского аэропорта был введен в эксплуатацию новый складской комплекс класса «А» СК 3PL Logistic площадью 20 тыс. кв. метров.

На втором месте среди регионов Черноземья находится Липецкая область, с площадью складских помещений около 0,2 млн кв. метров, 36% которых принадлежит логистическому центру итальянской компании Indesit, решившей покинуть российский рынок. Однако складские помещения пустовать, скорее всего, не будут, так как интерес к российским активам Indesit проявила турецкая компания Arcelik.

Замыкает тройку лидеров Курская область, в которой сосредоточено около 90 тыс. кв. метров складских площадей, 45% из которых принадлежит распределительному центру X5 Retail Group, открытому в прошлом году в Курске.

Что сейчас происходит со спросом на складские помещения, и как он будет формироваться в ближайшем будущем? Что на него будет влиять?

Негативные тренды, вызванные волной антироссийских санкций, несколько изменили структуру спроса на складскую недвижимость. После ухода из России крупнейших логистических компаний UPS, DB Schenker, DHL высвободились арендуемые ими складские площади класса «А». При этом у других арендаторов появилась возможность переехать в складские помещения классом выше. И спрос на складские площади класса «А» по-прежнему остается высоким, в то время как склады класса «С» пользуются очень низкой популярностью.

Снижения арендных ставок на складские помещения в Черноземье ожидать пока не следует. А их рост будут определять темпы инфляции, которые по итогам текущего года могут составить 12-15 процентов годовых.

Как будет трансформироваться рынок складских помещений в ближайшее время?

Развитие онлайн-торговли повысило спрос на помещения для дарксторов, увеличило пространства, отводимые сетевым ритейлом под обслуживание онлайн-заказов.

Будет развиваться новый для Черноземья формат индивидуального складского хранения «self-storage», который представляет собой совокупность мини-складов (боксов, комнат, ячеек), сдаваемых в аренду и предназначенных для хранения личных вещей населения и собственности мелких предпринимателей. Сегодня рынок складов индивидуального хранения сконцентрирован, в основном, в Москве (250 тыс. кв. м.) и в Санкт-Петербурге (70 тыс. кв. м.). А в ближайшие два-три года можно ожидать появления нового формата складов и в региональных центрах Черноземья.

Каковы Ваши прогнозы развития складского рынка в регионах Черноземья?

За последние два года в Черноземье было заявлено о реализации более десятка проектов строительства складских комплексов стоимостью более 31,3 млрд. руб. Однако рост процентных ставок по кредитам заставил многих инвесторов пересмотреть свои планы. Продолжается реализация проектов, находящихся в высокой степени готовности, в то время как новые проекты приостанавливаются.

Например, в скором времени ожидается ввод в эксплуатацию в Воронеже распределительного центра «Магнит» площадью 22 тыс. кв. м. А проекты стоимостью 9 млрд руб. по строительству оптово-распределительных центров площадью более 150 тыс. кв. метров в Тамбовской и Орловской областях уже остановлены.

Итоги 2022 года на рынке складской недвижимости будут всего на 10-15% ниже показателей предыдущего года, в большей степени благодаря тому, что ввод в эксплуатацию некоторых складских площадей откладывался до нахождения арендаторов из-за стремления девелоперов избежать уплаты лишних налогов.

Однако в ближайшие полтора-два года экономическая ситуация в Черноземье вряд ли улучшится, и темпы роста производства и торговли будут продолжать снижаться, поэтому объемы строительства новых складов в 2023 году могут снизиться вдвое.

Источник: Пресс-центр Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», РБК Черноземье