Иногда бизнес сталкивается с необходимостью переплачивать значительные суммы налога на свою недвижимость. Это происходит из-за ошибок государства при переоценке кадастровой стоимости. Если она завышена, ее можно оспорить и снизить, например, через суд. Однако, прежде чем добиться успеха, нужно оплатить оценочный отчет, судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру. Но результат стоит этих усилий, ведь по судебному решению возможно снизить кадастровую стоимость почти втрое и начать экономить на налогах.
Давайте разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как определить необходимость этой процедуры, оценить шансы на успех и подготовиться к процессу.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это оценочная сумма, которую регион устанавливает для объектов недвижимости на своей территории. Она определяется для зданий, сооружений, помещений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости необходима для расчета налогов:
- на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
- арендной платы, если она рассчитывается на основе кадастровой стоимости;
- возможной цены продажи объекта;
- штрафов, например, за нецелевое использование земли;
- государственной пошлины при наследовании недвижимости.
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют такие факторы, как площадь, материал стен, год постройки, состояние, функциональное назначение и другие. Она зависит от площади, месторасположения, разрешенного использования, наличия коммуникаций и других характеристик.
В 2023 году произошла кадастровая переоценка недвижимости, вызвавшая значительное увеличение налоговой нагрузки на бизнес. Однако в соответствии с действующим законодательством у предпринимателей есть возможность оспорить кадастровую стоимость. Учитывая текущие экономические условия и общий тренд на оптимизацию затрат, в том числе налоговых, услуги по оспариванию кадастровой стоимости вызывают все больший интерес со стороны владельцев коммерческой недвижимости. И все чаще для решения этой задачи привлекают экспертов, поскольку процедура сопряжена с рядом сложностей.
Чтобы успешно оспорить кадастровую стоимость, снизив тем самым налоговую нагрузку и сохранив финансовые ресурсы компании, необходимо тщательно подойти к каждому этапу. Процедура позволяет снизить налог на имущество, земельный налог, выкупную стоимость имущества, уменьшить арендные платежи за пользование земельными участками.
Когда стоит оспаривать кадастровую стоимость
Прежде чем начинать процесс оспаривания, важно оценить, стоит ли тратить на это время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять взвешенное решение:
- Убедитесь, что у вас есть право на оспаривание.
- Определите основание для оспаривания.
- Проверьте, не пропустили ли вы сроки подачи заявления.
- Выберите консалтинговую компанию для сопровождения процедуры.
- Узнайте примерное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, а также оцените возможную экономию на налогах или аренде. Сравните ожидаемую экономию с затратами на процедуру оспаривания.
Рассмотрим эти шаги подробнее.
Право на оспаривание кадастровой стоимости
Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28, правом на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества обладают:
- юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности (долевой собственности), постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
- бывшие собственники объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности данных лиц как налогоплательщиков;
- арендаторы недвижимого имущества в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- лица, обладающие исключительным правом выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Основания для оспаривания кадастровой стоимости
Согласно 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016г., в качестве основания для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества могут выступать два фактора:
- Техническая ошибка. При обнаружении технической ошибки в расчетах (например, неправильно указана площадь, материал стен, объект ошибочно отнесен не к той оценочной группе) необходимо обратиться в государственное учреждение, которое проводило оценку. При предоставлении доказательной базы кадастровая стоимость будет пересмотрена.
-
Завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной. Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо подготовить отчет об оценке, а далее:
- обратиться в суд, если объект расположен в Москве;
- обратиться в комиссию, а при отрицательном результате обратиться в суд, если объект расположен в Московской области.
Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в период с момента вступления стоимости в силу до момента внесения результатов новой кадастровой оценки в базу данных. Другими словами, с начала использования кадастровой стоимости до завершения ее использования.
Выбор консалтинговой компании
Консалтинговые фирмы предлагают услуги по оспариванию кадастровой стоимости под ключ. Они занимаются подбором оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическим сопровождением процесса оспаривания. Организация проведет предварительный анализ и определит возможность снижения кадастровой стоимости, а также потенциальную экономию на налогах или аренде. Это поможет принять решение, стоит ли начинать процедуру. Если затраты превышают ожидаемую экономию, оспаривание может быть нецелесообразным.
Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии
До 2026 года оспорить кадастровую стоимость можно через комиссию или в суде. Для этого потребуются следующие документы:
- Заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки. В заявлении указывают название компании, адрес, право на подачу заявления и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выписку можно заказать в МФЦ, на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра. Срок получения — до трех рабочих дней, услуга бесплатная.
- Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или копия правоустанавливающего документа, например, договор аренды земельного участка. Заказать выписку можно аналогично — через МФЦ, «Госуслуги» или сайт Росреестра. Услуга платная, документ нужно будет забрать лично.
- Отчет об оценке рыночной стоимости. Он необходим для обоснования реальной рыночной стоимости объекта. Его подготовкой занимаются независимые оценочные организации. В отчете указываются основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методология оценки и расчет рыночной стоимости.
Нюансы:
- Если в вашем регионе не требуется обращаться в комиссию до суда, важно, чтобы дата составления отчета и дата определения кадастровой стоимости совпадали.
- Если обращение в комиссию обязательно, отчет должен быть актуальным: с даты определения кадастровой стоимости до подачи заявления в комиссию должно пройти не более шести месяцев.
После сбора всех необходимых документов их можно подать в комиссию по оспариванию несколькими способами:
- Лично или почтой по адресу комиссии.
- В электронном виде через сайт комиссии или порталы государственных или муниципальных услуг с использованием квалифицированной электронной подписи (КЭП).
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если кадастровая стоимость будет установлена на уровне рыночной, она самостоятельно отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке. Новая стоимость будет внесена в ЕГРН.
Если комиссия откажет в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, вы можете обратиться в суд для дальнейшего оспаривания.
Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
До 2026 года в регионах, где еще не введен новый порядок оспаривания, владельцы недвижимости могут обращаться в суд напрямую, минуя комиссию.
Госпошлина. При обращении в суд за оспариванием кадастровой стоимости необходимо уплатить государственную пошлину за каждый объект недвижимости, имеющий отдельный кадастровый номер. Например, если владелец оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем, даже если они указаны в одном отчете об оценке, пошлина будет взиматься за каждый объект отдельно.
Документы для оспаривания в суде. Для подачи иска в суд потребуется составить административное исковое заявление и подготовить следующий пакет документов:
- Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости.
- Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (правоподтверждающий документ или копия правоустанавливающего документа).
- Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Действия после положительного решения суда
Если суд вынес решение в пользу уменьшения кадастровой стоимости, дальнейшие шаги следующие:
- Ожидание вступления решения в силу. Решение суда вступает в законную силу обычно через месяц после его вынесения, если ответчик не подаст апелляцию.
- Получение копии решения суда. Получите копию решения с отметкой о его вступлении в законную силу в канцелярии суда.
- Подача заявления на внесение изменений в кадастр. Отправьте заявление вместе с заверенной судом копией решения в МФЦ или Роскадастр для внесения изменений.
- Обновление данных в кадастре. Новая кадастровая стоимость будет внесена в базу данных в течение месяца после подачи заявления. Данные на кадастровой карте могут обновиться немного позже из-за технических обновлений сайта.
После того как изменения будут внесены, можно зачесть переплату по налогу на имущество в счет будущих платежей. Для этого нужно подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию или Департамент городского имущества (ДГИ).
