Министерство строительства и Министерство финансов готовят тестовую программу льготного кредитования для возведения частного дома. Как сообщил директор финансового отдела при Минфине Иван Чебесов, программа будет включена в программу семейной ипотеки и сначала будет запущена в качестве пилотных проектов в нескольких регионах. Ведомства еще не решили ряд существенных вопросов: как строить дом, как выдавать ипотеку под строительство хозяйственным способом и др.
Какова вероятность, что вслед за появлением льготной ипотеки цены на дома начнут расти так же быстро, как на квартиры и станет ли она серьезным драйвером роста для рынка частного домостроения? На эти и другие вопросы газете «Ведомости» ответил Армен Даниелян, Старший партнер Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».
Рынок индивидуального жилищного строительства развивается более высокими темпами, по сравнению с рынком жилья в многоквартирных домах. Однако неразвитость ипотечного кредитования существенно сдерживает его развитие. Банки не стремятся кредитовать желающих построить собственное жилье, практика показывает, что 99% всех ипотечных ссуд были предоставлены на покупку уже готового жилья.
Ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства ограниченно практикуется некоторыми банками, например, Сбербанк предоставляет кредит на строительство жилого дома по ставке от 8,8% годовых на срок до 30 лет, а Альфа-Банк подобную ипотеку предоставляет по ставке от 7,89% годовых и также на срок до 30 лет.
Однако проблема такой ипотеки в том, что сумма кредита ограничивается установленной банком долей рыночной стоимости недостроенного дома с земельным участком (около 75-80%), что существенно ограничивает и возможности заемщика для завершения строительства. Увеличить сумму кредита можно поручительством или предоставив в залог другое недвижимое имущество, что отпугивает многих заемщиков.
Другим распространенным способом обеспечения такого кредита является предоставление банку в залог прав требований к застройщику, что не всегда выгодно заемщику из-за высокой комиссии за факторинг, устанавливаемой банком. Понятно, банк должен оценить надежность застройщика и все аспекты незавершенного строительства, чтобы принять решение о предоставлении кредита заемщику, желающему достроить свой дом, а такая оценка увеличивает расходы банка по сделке.
Среди кредитных предложений наиболее полно отвечает требованиям заемщиков, желающих построить дом с нуля программа, предлагаемая Сбербанком по акции «Свой дом под ключ», позволяющая получить кредит на 50-85 процентов сметной стоимости строительства, при этом обеспечением возвратности кредита будет служить само возводимое жилье. Сумма кредита депонируется на специальном счете и будет выплачена застройщику только после завершения строительства. Но такой кредит по акции может предоставляться с существенными ограничениями, так как Сбербанк устанавливает короткий перечень компаний-застройщиков, услуги которых могут быть оплачены таким кредитом. Кроме того, акция проводится только на территории Белгородской, Воронежской, Курской, Орловской, Липецкой и Тамбовской областей.
Таким образом, основные проблемы, которые ограничивают банковское кредитование ипотеки строящегося дома заключаются в отсутствии проработанных индивидуальных механизмов предоставления подобных кредитов с наименьшими рисками для банка, а также в низкой ликвидности возводимого жилого дома. Скорее всего, снижение указанных рисков может быть обеспечено только в рамках строительства жилого дома индустриальным способом или через подрядчика, что будет гарантировать контролируемость качества строительства и расходование кредитных денег застройщиком. При строительстве хозяйственным способом банковские риски нецелевого использования средств или невозможности быстро продать по ипотеке построенный жилой дом существенно возрастают.
Среди действующих сегодня государственных программ следует выделить показавшую свою востребованность программу сельской ипотеки по очень низким ставкам – до 3% годовых, которая призвана до 2025 года обеспечить жильем в сельской местности более 200 тыс. семей.
Для стимулирования деревянного домостроения также была запущена программа «деревянной ипотеки», действующая в 2019-2021 годах, которая финансирует строительство деревянных домов индустриальным способом крупными компаниями, аккредитованными в банках-участниках этой программы.
Однако все существующие ипотечные программы не рассчитаны на «массового» потребителя, поэтому мы полагаем, что проработанная и протестированная банками, заемщиками и застройщиками новая программа льготной ипотеки «для всех» существенно подстегнет рост рынка загородной недвижимости.
Источник: Пресс-центр Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», газета «Ведомости»
