Агентский договор или доверительное управление?

В рассматриваемой ситуации спроецирована модель, при которой Общество — коммерческая организация в форме ООО — принимает в управление принадлежащие собственникам квартиры, расположенные в Москве, самостоятельно определяет нанимателей (арендаторов), размер платы, срок и иные коммерческие условия, заключает договоры с конечными пользователями от своего имени, принимает платежи на свой расчетный счет, удерживает вознаграждение в размере 20 процентов и согласованные расходы собственника, после чего перечисляет собственнику остаток денежных средств.

Собственниками квартир могут быть физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица. Предполагается как долгосрочное, так и краткосрочное (в том числе посуточное) предоставление квартир. Минимальный доход собственнику и непрерывная занятость квартиры Обществом не гарантируются. Поддерживающий клининг предполагается осуществлять в рамках вознаграждения Общества. Общество не планирует принимать на себя безусловную обязанность возмещать собственнику ущерб, причиненный нанимателями.

Правовая квалификация и рекомендуемая модель

Самостоятельного предусмотренного законом договора «доверительной аренды» в российском гражданском законодательстве нет. Использование такого названия допустимо как коммерческое обозначение услуги, однако права и обязанности сторон будут определяться фактическим содержанием договора и нормами о том договорном типе, которому это содержание соответствует (ст. 421, 431 ГК РФ).

Для описанной модели наиболее корректна конструкция агентского договора, по которому Общество (Агент) действует от своего имени, но за счет собственника квартиры (Принципала). Такая модель прямо предусмотрена п. 1 ст. 1005 ГК РФ. По сделке, совершенной Агентом от своего имени и за счет Принципала, права и обязанности перед третьим лицом возникают у самого Агента, даже если Принципал назван в сделке или вступает в непосредственные отношения с третьим лицом.

К агентскому договору, в котором Агент действует от своего имени, в соответствующей части применяются правила о комиссии (ст. 1011 ГК РФ). Это позволяет дополнительно урегулировать удержание вознаграждения и расходов, отчеты Агента, последствия неисполнения договора жильцом и пределы ответственности Общества.

Минусы формата доверительного управления

Доверительное управление по гл. 53 ГК РФ юридически возможно, однако для заявленной модели оно создает больше обязанностей и рисков, чем агентирование, не предоставляя сопоставимого практического преимущества.

1. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимости в доверительное управление регистрируется в том же порядке, что и переход права собственности; несоблюдение требования о регистрации влечет недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).
2. ст. 1018 ГК РФ требует обособить имущество, переданное в доверительное управление, от имущества собственника и управляющего, отражать его у управляющего на отдельном балансе, вести самостоятельный учет и открыть отдельный банковский счет для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением.
3. Доверительное управление создает специальный режим ответственности. По п. 1 ст. 1022 ГК РФ управляющий, не проявивший должной заботы об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, возмещает в том числе упущенную выгоду. При этом, управляющий освобождается от ответственности только при доказанности предусмотренных законом оснований.

Судебная практика подтверждает, что само по себе неполучение ожидаемого дохода не означает автоматической ответственности управляющего: необходимо установить нарушение обязанностей, убытки и причинную связь. Такой подход, в частности, отражен в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2024 № 09АП-27516/2024-ГК по делу № А40-1438/2024. Однако, наличие специальной нормы об упущенной выгоде само по себе делает конструкцию доверительного управления менее выгодной для Общества, которое не намерено гарантировать собственнику доходность объекта.

Почему аренда квартиры Обществом с последующей передачей жильцам также не рекомендуется

Вторая возможная модель — заключение собственником имущества договора аренды непосредственно с Обществом с правом последующей передачи квартиры третьим лицам. В таком случае Общество становится самостоятельным арендатором и принимает на себя собственное обязательство платить собственнику арендную плату независимо от того, удалось ли найти конечного пользователя, если договором прямо не установлена иная экономическая конструкция.

Эта модель переносит на Общество риск простоя и противоречит исходному условию об отсутствии гарантированного дохода собственника. Кроме того, плата от конечных пользователей становится результатом самостоятельного использования Обществом арендованного имущества, а не денежными средствами, полученными Агентом за счет Принципала. Поэтому для заявленной экономики агентирование предпочтительнее аренды с последующей субарендой (поднаймом).

Может ли Общество заключать договоры с конечными пользователями от своего имени

Да. По п. 1 ст. 671 ГК РФ наймодателем жилого помещения может быть не только собственник, но и управомоченное им лицо. По ст. 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду также вправе лицо, управомоченное собственником.

В агентском договоре необходимо прямо закрепить полномочия Общества на выбор контрагента, определение размера платы, срока и иных условий, заключение, изменение и расторжение договоров, прием платежей, получение и возврат обеспечительного платежа, подписание актов, передачу и прием ключей, проведение осмотров, фотофиксацию состояния квартиры, предъявление требований о задолженности и ущербе.

При этом существенный риск модели состоит в следующем: поскольку Агент заключает договор с жильцом от своего имени, именно Общество становится стороной этого договора и несет перед жильцом договорные обязанности. Ссылка на то, что квартира принадлежит Принципалу, не освобождает Общество от ответственности перед конечным пользователем.

Поэтому агентский договор с собственником должен содержать заверения и гарантии собственника о законности сдачи квартиры, отсутствии нераскрытых обременений и запретов, пригодности помещения для проживания, достоверности сведений об объекте, а также обязанность компенсировать Обществу требования третьих лиц, возникшие вследствие обстоятельств на стороне собственника.

С гражданином заключается договор найма жилого помещения. Если конечным пользователем выступает юридическое лицо, жилое помещение предоставляется ему по договору аренды или иному допустимому договору исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Государственная регистрация в ЕГРН

1. Агентский договор с собственником

Государственная регистрация агентского договора с собственником не требуется, если договор действительно регулирует посреднические полномочия Общества и не содержит самостоятельной передачи Обществу права владения и пользования квартирой как арендатору или доверительному управляющему. Само предоставление Агенту права заключать договоры с третьими лицами от своего имени не образует регистрируемого вещного права или обременения квартиры.

2. Доверительное управление

При выборе доверительного управления передача квартиры в доверительное управление подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ. Отсутствие требуемой регистрации влечет недействительность договора.

3. Договоры с конечными пользователями

Для договора найма жилого помещения с гражданином действует специальное правило: обременение, возникающее из договора, заключенного на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если наймодателем является не собственник, для регистрации представляется документ, подтверждающий его полномочия (ч. 5 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Договор найма на срок менее одного года государственной регистрации не требует. Поэтому использование срока 11 месяцев допустимо, если он соответствует реальной воле сторон; отдельная регистрация при таком сроке не нужна.

При передаче квартиры юридическому лицу применяется режим аренды недвижимого имущества. Для договора аренды квартиры, заключенного на срок один год и более, требуется государственная регистрация договора в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. Краткосрочные договоры на срок менее года на практике не требуют государственной регистрации с учетом правил о регистрации аренды недвижимого имущества.

Открытие отдельного расчетного счета под каждую квартиру или договор

При рекомендуемой агентской модели отдельный расчетный счет под каждую квартиру, каждого собственника или каждый агентский договор законом не требуется. Общество может использовать единый расчетный счет для поступления денежных средств по нескольким объектам при условии, что внутренний учет позволяет однозначно отнести каждое поступление и удержание к конкретному Принципалу, квартире и договору.

Иное правило установлено для доверительного управления: ст. 1018 ГК РФ требует отдельного банковского счета для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением. Это является еще одним аргументом против использования данной конструкции в массовой модели управления квартирами.

Онлайн-касса

При расчетах, подпадающих под Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации», одна зарегистрированная на Общество ККТ либо используемое Обществом законное кассовое решение может обслуживать расчеты по множеству объектов и договоров при корректной настройке фискальных реквизитов.

Поскольку по рекомендуемой модели Агент действует от своего имени и сам становится стороной сделки с конечным пользователем, обязанность по применению ККТ при соответствующем расчете лежит на Агенте. Этот подход прямо подтвержден Письмом ФНС России от 18.11.2024 № ЗГ-2-20/17283@ применительно к сдаче помещений через агента, действующего от своего имени.

Для расчетов между организациями и (или) индивидуальными предпринимателями посредством обычного безналичного банковского перевода применяются предусмотренные Законом № 54-ФЗ исключения. Конкретная настройка чеков должна учитывать статус конечного пользователя и способ оплаты.

Нужно ли отражать квартиры на отдельном балансе

При агентской модели квартиры не передаются Обществу в собственность или доверительное управление и не должны отражаться у него как собственные объекты недвижимости либо на отдельном балансе по правилам ст. 1018 ГК РФ. Общество получает договорные полномочия на совершение действий с квартирой, но собственником остается Принципал.

Требование об отдельном балансе прямо относится к доверительному управлению. Поэтому ответ на вопрос зависит от выбранной конструкции: при агентировании — нет; при доверительном управлении — да.

Является ли Общество платежным агентом

При описанной модели расчетов — нет. Федеральный закон от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» регулирует деятельность по приему наличных денежных средств физических лиц для исполнения их обязательств перед поставщиком. Пункт 4 ч. 2 ст. 1 Закона № 103-ФЗ прямо исключает из его сферы расчеты, осуществляемые в безналичном порядке.

Поскольку Общество планирует принимать платежи на расчетный счет, специальный статус оператора по приему платежей, включение в соответствующий реестр Банка России и специальный банковский счет платежного агента по Закону № 103-ФЗ не требуются.

Если, в дальнейшем, будет введен прием наличных денежных средств от физических лиц, вопрос необходимо оценить повторно по фактическому содержанию деятельности. Название договора «агентский» само по себе не исключает применение Закона № 103-ФЗ. Для текущей безналичной модели такой риск отсутствует в силу прямого исключения закона.

Риск упущенной выгоды и ответственность за простой квартиры

В рекомендуемой агентской модели Общество не обязано гарантировать собственнику наличие нанимателя, непрерывную загрузку квартиры или минимальный доход, если такая гарантия прямо не принята им на себя договором.

Поскольку к агенту, действующему от своего имени, применяются правила о комиссии, действует п. 1 ст. 993 ГК РФ: комиссионер не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента, кроме случаев, когда он не проявил необходимой осмотрительности в выборе контрагента либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере). В агентском договоре не следует принимать на себя делькредере.

Договор должен прямо устанавливать, что Агент не гарантирует заключение договора в определенный срок, непрерывное заселение, минимальный процент загрузки или минимальный доход Принципала; отсутствие нанимателя и рыночный простой сами по себе не являются нарушением договора.

Одновременно, полностью исключить ответственность Общества за собственное виновное бездействие нельзя: если простой вызван тем, что Общество фактически не выполняло согласованные действия, нарушало обязательные указания Принципала либо необоснованно отказывалось от заключения сделок в пределах предоставленных полномочий, собственник может заявить требование об убытках по общим правилам ст. 15 и 393 ГК РФ.

Именно поэтому доверительное управление менее выгодно: ст. 1022 ГК РФ содержит специальную норму об ответственности доверительного управляющего, включая упущенную выгоду, тогда как в агентской модели риск может быть существенно точнее распределен договором.

Обеспечительный платеж с нанимателей

Обеспечительный платеж не является обязательным условием договора найма или аренды. Однако, для рассматриваемой модели, его отсутствие создает существенный коммерческий и юридический риск, поскольку Общество является стороной договора с жильцом, но не намерено безусловно компенсировать собственнику ущерб за свой счет.

Статья 381.1 ГК РФ позволяет обеспечительным платежом обеспечивать денежные обязательства, в том числе будущую обязанность возместить убытки или уплатить неустойку. Поэтому юридически корректно предусмотреть возвратный обеспечительный платеж, который может быть использован при наличии документально подтвержденных оснований: задолженности по плате, ущерба квартире и имуществу, утраты имущества по описи, дополнительных расходов на восстановление и иных прямо согласованных денежных обязательств.

Наличие обеспечительного платежа не требует регистрации в Росреестре и не влияет на необходимость регистрации самого договора найма или аренды.

Краткосрочный и посуточный наем

Краткосрочная, в том числе посуточная, сдача квартиры сама по себе не запрещена. Часть 2 ст. 30 ЖК РФ прямо допускает предоставление собственником жилого помещения гражданину по договору найма, включая краткосрочный наем, при соблюдении прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества. Одновременно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.03.2023 № 9-П указал, что краткий срок предоставления квартиры, систематичность и предпринимательский характер деятельности сами по себе не означают оказание гостиничных услуг. Оценке подлежит реальное содержание деятельности и степень создаваемой для иных жильцов нагрузки и неудобств.

Агентская модель

При агентском договоре, по которому Общество действует от своего имени, но за счет собственника квартиры, денежные средства, полученные от нанимателей в интересах собственника, не являются собственным доходом Общества.

В силу п. 1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по УСН у агента не учитываются денежные средства, поступившие ему в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, за исключением агентского вознаграждения. Таким образом, при надлежащем оформлении отношений доходом Общества для целей УСН является его агентское вознаграждение — 20%, а не вся сумма арендных платежей, поступивших на расчетный счет. Данный подход подтверждается официальными разъяснениями ФНС России.

Аналогичный прямой порядок установлен для НДС. В соответствии с п. 1 ст. 156 НК РФ налоговая база посредника, действующего на основании агентского договора, определяется исходя из суммы полученного им вознаграждения и иных собственных доходов, полученных при исполнении договора.

Следовательно, если Общество применяет предусмотренную для налогоплательщиков на УСН ставку НДС 5%, то при сохранении права на указанную ставку НДС исчисляется с собственного агентского вознаграждения Общества.

Например, если от нанимателя получено 100 000 руб., а агентское вознаграждение составляет 20%, собственным доходом Общества является 20 000 руб. Именно эта сумма формирует его налоговую базу по посреднической услуге. Оставшаяся часть денежных средств относится к расчетам с принципалом и не становится доходом Общества только вследствие ее поступления на расчетный счет агента.

Дополнительным преимуществом является то, что при определении установленного НК РФ размера доходов налогоплательщика на УСН ФНС также исходит из учета у агента только его агентского вознаграждения.

Таким образом, при агентской модели налоговый контур самого Общества четко отделен от экономических результатов сдачи конкретной квартиры.

Доверительное управление

Доверительное управление не дает Обществу очевидного преимущества по УСН.

Само имущество, переданное в доверительное управление, собственностью управляющего не становится, а доход от использования имущества предназначается учредителю управления или указанному им выгодоприобретателю. Собственным доходом доверительного управляющего является прежде всего установленное договором вознаграждение.

Кроме того, применение доверительного управления совместимо только с объектом УСН «доходы, уменьшенные на величину расходов». Для Общества это ограничение дополнительных последствий не вызывает, поскольку данный объект налогообложения им уже применяется.

Иными словами, переход от агентской модели к доверительному управлению сам по себе не создает для Общества экономии по УСН. Принципиальное отличие возникает в части НДС.

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операций в рамках договора доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика НДС по таким операциям возлагаются непосредственно на доверительного управляющего. Управляющий также обязан вести отдельный учет операций, совершаемых в рамках каждого договора доверительного управления.

Таким образом, в отличие от агента, который уплачивает НДС со своей посреднической услуги, доверительный управляющий включается непосредственно в налоговый контур операций, осуществляемых с переданным ему имуществом.

При сдаче именно жилой квартиры для проживания данный недостаток частично нивелируется подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ: услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 05.10.2007 № 57 прямо разъяснил, что освобождение распространяется на плату за пользование жилым помещением — плату за наем.

Поэтому при классической модели, когда квартира действительно передается гражданину для проживания, нельзя утверждать, что при доверительном управлении вся арендная плата автоматически будет облагаться НДС. Для самой платы за пользование жилым помещением имеется прямое освобождение.

Однако для планируемой Обществом модели существенное значение имеет то обстоятельство, что предусматривается также краткосрочная и посуточная сдача квартир.

Если фактические отношения сохраняют характер предоставления жилого помещения в пользование, основание для применения подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ сохраняется. Если же деятельность по совокупности фактических обстоятельств будет квалифицирована не как предоставление жилого помещения в пользование, а как оказание самостоятельного комплекса услуг временного размещения и обслуживания, применение указанного освобождения может быть оспорено. В такой ситуации при доверительном управлении налоговый риск относится уже непосредственно к Обществу как к лицу, на которое ст. 174.1 НК РФ возлагает обязанности налогоплательщика по операциям с переданным в управление имуществом.

Отдельно необходимо учитывать вопрос применения специальной ставки НДС 5% к операциям, совершаемым непосредственно в рамках доверительного управления.

НК РФ не содержит специального положения, прямо устанавливающего возможность применения ставки 5% к операциям доверительного управляющего, облагаемым по правилам ст. 174.1 НК РФ. В актуальных разъяснениях Минфин России применительно к иным договорам, регулируемым той же ст. 174.1 НК РФ, — простому товариществу и концессионным соглашениям — занимает позицию, согласно которой специальный порядок НДС для УСН, включая ставки 5% и 7%, к операциям внутри соответствующего специального налогового контура не применяется. В частности, такая позиция изложена в Письме Минфина России от 21.02.2025 № 03-07-11/16695 и Письме Минфина России от 14.11.2025 № 03-07-11/110391.

Прямого актуального разъяснения Минфина России именно применительно к обычному договору доверительного управления жилой недвижимостью и ставке НДС 5% консультантом не выявлено. Поэтому утверждать, как однозначную норму, что Общество при доверительном управлении обязательно утратит право на ставку 5%, оснований недостаточно.

Вместе с тем, с учетом специального характера ст. 174.1 НК РФ и сформированного Минфином подхода к другим договорам, прямо перечисленным в этой же статье, данный вопрос создает дополнительный налоговый риск, которого в агентской модели нет.

При агентском договоре ситуация урегулирована непосредственно ст. 156 НК РФ: Общество оказывает собственную посредническую услугу, а налоговая база определяется его вознаграждением.

По УСН существенной экономии доверительное управление не обеспечивает.

При этом агентская модель позволяет наиболее четко отделить собственную деятельность Общества от доходов собственников квартир:

• поступления, принадлежащие собственникам, не включаются в доход Общества по УСН;
• собственным доходом Общества является агентское вознаграждение в размере 20%;
• налоговая база Общества по НДС в рамках посреднической деятельности определяется исходя из агентского вознаграждения;
• применение Обществом ставки НДС 5% осуществляется в рамках общего специального порядка, установленного для налогоплательщиков на УСН, при соблюдении соответствующих критериев ст. 164 НК РФ;
• операции по непосредственному предоставлению квартир в пользование остаются операциями принципалов, а не собственной реализацией Общества.

При доверительном управлении Общество, напротив, принимает на себя специальные обязанности налогоплательщика НДС по операциям с переданным ему имуществом в силу ст. 174.1 НК РФ, обязано организовать отдельный учет таких операций по каждому договору и получает дополнительный риск в части режима НДС для операций, не подпадающих под освобождение по ст. 149 НК РФ.

Приложение

Рекомендация: собственник заключает с Обществом агентский договор; Общество действует от своего имени, но за счет собственника, заключает договоры найма/аренды с конечными пользователями, принимает платежи на расчетный счет, удерживает договорное вознаграждение и согласованные расходы, после чего перечисляет остаток Принципалу. Доверительное управление и аренда квартиры самим Обществом с последующей передачей жильцам как базовые модели не рекомендуются.