Оценочная стоимость

Оценочная стоимость - это результат работы независимого оценщика, который применяет к объекту оценки один или несколько подходов: сравнительный (по аналогам), доходный (по будущим денежным потокам) и затратный (по стоимости воспроизводства или замещения). Итоговая величина стоимости обосновывается в отчёте об оценке.

В зависимости от цели оценки определяется вид стоимости: рыночная (наиболее вероятная цена на открытом рынке), инвестиционная (для конкретного инвестора с учётом его целей), ликвидационная (при вынужденной продаже в сокращённые сроки) или кадастровая (для целей налогообложения недвижимости).

Отчёт об оценке - обязательный документ по 135-ФЗ, оформленный по требованиям ФСО. Он содержит описание объекта, применённые подходы и методы, расчёты и итоговую величину стоимости с обоснованием. Оценщик несёт ответственность в рамках закона и полиса страхования профессиональной ответственности.

Где оценочная стоимость применяется на практике

Оценочная стоимость применяется во всех случаях, когда требуется независимая и юридически обоснованная цена актива или бизнеса.

Типовые случаи применения:

сделки купли-продажи бизнеса, недвижимости, оборудования

внесение имущества в уставный капитал общества

передача имущества в залог при банковском кредитовании

оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

PPA - распределение цены сделки на активы и обязательства при M&A

оценка активов при банкротстве, реорганизации, ликвидации

оценка ущерба для судебных споров и страховых случаев

определение справедливой стоимости для целей МСФО (IFRS 13)

оценка при выкупе долей и акций по требованию миноритариев

Почему оценочная стоимость важна для бизнеса

Оценочная стоимость - юридически значимая величина: отчёт об оценке принимается судами, банками, налоговыми органами и другими участниками сделки как обоснованное мнение о стоимости актива, а не как оценочное суждение сторон.

Для ряда операций проведение оценки обязательно по закону: внесение неденежных вкладов в уставный капитал, залог государственного имущества, банкротство, выкуп акций у миноритариев, приватизация. Отсутствие отчёта делает сделку оспоримой.

Оценочная стоимость почти всегда отличается от балансовой: балансовая отражает историческую стоимость с учётом амортизации, а оценочная - текущую рыночную ситуацию. Именно оценочная стоимость даёт объективную картину активов компании для инвесторов, банков и покупателей бизнеса.

Нормативная база и стандарты

Оценочная деятельность в России регулируется отдельным федеральным законом и системой федеральных стандартов оценки.

Ключевые ориентиры:

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Федеральные стандарты оценки (ФСО I–VI) - общие требования, виды стоимости, подходы, отчёт об оценке

IFRS 13 «Оценка справедливой стоимости» - при подготовке отчётности по МСФО

Стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), членство в которых обязательно

Часто задаваемые вопросы

Оценочная стоимость - общий термин: это стоимость, определённая оценщиком. Она может быть рыночной, инвестиционной, ликвидационной или кадастровой. Рыночная - только один из видов оцененной стоимости, наиболее часто применяемый в сделках.

Оценку в РФ проводит оценщик - физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), имеющее квалификационный аттестат и полис страхования ответственности. Оценщик работает как индивидуально, так и в составе оценочной компании.

По общему правилу (ст. 12 ФЗ-135) итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчёте, рекомендуется к использованию в течение шести месяцев с даты составления отчёта. Для некоторых целей (например, залоговой оценки) заказчик и оценщик могут установить иной срок.

Между частными сторонами - нет, стороны определяют цену свободно. Оценка обязательна в ряде случаев по 135-ФЗ: при сделках с государственным и муниципальным имуществом, при внесении в уставный капитал, при ипотечном кредитовании и других операциях.

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, установленная государством по методике массовой оценки для целей налогообложения. Оспорить её можно, представив отчёт об оценке рыночной стоимости в комиссию при Росреестре или суд, если рыночная стоимость существенно ниже кадастровой.

Свяжитесь с нами