Due Diligence недвижимости

Комплексная проверка объекта коммерческой недвижимости перед сделкой купли-продажи или инвестирования - правовая чистота, обременения, градостроительные ограничения, техническое состояние и экологические риски.

Покупатель получает выводы по четырём направлениям проверки и единое заключение по объекту:

• Правовой анализ - титул, цепочка собственников, обременения, залоги и аресты по данным ЕГРН и судебных баз.
• Градостроительная проверка - вид разрешённого использования, соответствие ПЗЗ, охранные зоны и планируемые ограничения по открытым данным и правоустанавливающим документам.
• Техническая экспертиза - состояние конструкций и инженерных систем, соответствие проектной документации; выполняется с привлечением профильных инженеров-экспертов.
• Экологический аудит - санитарно-защитные зоны, экологические ограничения и риски загрязнения почвы; выполняется с привлечением профильных экологов.
• Единое заключение - отчёт с картой рисков и рекомендациями для инвестиционного решения.

Что такое Due Diligence недвижимости и зачем он нужен

Due Diligence недвижимости - это комплексная проверка объекта перед покупкой или инвестированием, которая охватывает правовые, технические, градостроительные и экологические аспекты. Проверка выявляет риски, которые влияют на стоимость объекта или возможность использовать его по назначению.

Ключевые тезисы

До заказа проверки полезно знать три факта:

• Проверку проводят до подписания договора купли-продажи, пока условия сделки согласовываются сторонами.
• Заказчики - девелоперы, инвестиционные фонды и компании, которые приобретают офисы, склады и производственные площадки.
• Выводы служат основанием для снижения цены, гарантий продавца в договоре или отказа от сделки.

Состав проверки: что входит в Due Diligence

Комплексная проверка объекта состоит из четырёх направлений, и по каждому покупатель получает самостоятельный раздел заключения.

Правовая проверка

Юридическая проверка недвижимости выявляет обременения, права третьих лиц, судебные споры и признаки банкротства продавца. Согласно ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому основой проверки служит Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также правоустанавливающие документы собственника.

Проверка ЕГРН выявляет обременения, залоги, аресты и ограничения. Помимо реестра, юристы проверяют:

• цепочку собственников и основания каждого перехода права - проверка титула недвижимости охватывает, как правило, последние три года, а при признаках риска - до 10 лет, предельного срока по п. 1 ст. 181 ГК РФ;
• сведения о банкротстве продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ);
• исполнительные производства в базе Федеральной службы судебных приставов (ФССП);
• судебные споры с участием продавца и по объекту.

Градостроительная проверка

Градостроительная проверка показывает, можно ли использовать объект так, как планирует покупатель. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ специалист сверяет объект с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и генеральным планом.

Проверка выполняется юристами по открытым данным Росреестра, ПЗЗ и генерального плана; при необходимости углублённого градостроительного анализа привлекаются профильные специалисты.

В ходе проверки специалист устанавливает:

• вид разрешённого использования участка;
• охранные зоны ЛЭП и газопроводов, зоны охраны объектов культурного наследия;
• планируемые ограничения по генеральному плану;
• параметры будущей застройки по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ).

Техническая экспертиза

Техническая экспертиза здания оценивает состояние конструкций и инженерных систем и выявляет скрытые дефекты. Инженеры проводят визуальное и инструментальное обследование, которое охватывает:

Инструментальное обследование здания выполняется с привлечением профильных инженеров-экспертов специализированных организаций.

• несущие конструкции, фасад и кровлю;
• электроснабжение, водоснабжение, отопление и вентиляцию;
• соответствие объекта проектной документации и наличие незаконных перепланировок.

Экологический аудит

Экологический аудит объекта выявляет загрязнение почвы и грунтовых вод, санитарно-защитные зоны и экологические ограничения. Проверку проводят с учётом требований Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Экологические изыскания и лабораторные исследования проводятся с привлечением профильных экологов.

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) ограничивает использование территории. Правила, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222, запрещают размещать в её границах жилую застройку, объекты образовательного и медицинского назначения, производство пищевой продукции и лекарственных средств.

Этапы проведения Due Diligence

Due Diligence коммерческой недвижимости проходит семь этапов. Типичный срок проверки - 4–6 недель для стандартного объекта, и за это время команда выполняет следующие работы:

1. Определение целей и объёма проверки.
2. Запрос и сбор документов у продавца, получение выписок из реестров.
3. Правовой анализ титула, обременений и рисков продавца.
4. Градостроительная проверка участка и объекта.
5. Подготовка заключения с картой рисков

При проведении технического обследования здания и процедуры экологического аудита территории сроки проверки увеличиваются на время, необходимое для проведения специализированных экспертиз.

Экспресс-проверка или полный Due Diligence

Экспресс-проверка подходит для предварительного отбора объектов, полный Due Diligence - для решения о сделке и условиях договора. В отличие от поверхностной проверки, комплексный Due Diligence включает выезд на объект, обследование конструкций и анализ градостроительных ограничений.

Формат заключения

Результат - структурированный отчёт с картой рисков в виде матрицы «вероятность × влияние» для инвестиционного комитета и совета директоров.

Отчёт включает четыре блока:

• резюме с перечнем критичных рисков;
• правовую, градостроительную, техническую и экологическую части;
• карту рисков;
• рекомендации по условиям сделки и мерам снижения рисков.

Типичные риски, выявляемые при проверке

По состоянию на 2026 год правовая экспертиза недвижимости и смежные проверки чаще всего выявляют шесть рисков, влияющих на цену или использование объекта:

• скрытые обременения - незарегистрированный краткосрочный договор аренды, который по ст. 617 ГК РФ сохраняет силу при смене собственника;
• оспаривание сделки по ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если заявление о банкротстве продавца примут в течение трёх лет после сделки;
• незарегистрированные перепланировки и реконструкция без разрешения, которая грозит признанием объекта самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ;
• несоответствие фактического использования виду разрешённого использования участка;
• загрязнение почвы, которое требует рекультивации и ограничивает использование участка;
• наложение СЗЗ соседних предприятий, которое запрещает смену функции объекта.

Почему Группа «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

Группа работает с 1995 года и объединяет более 250 аудиторов и консультантов, среди которых юристы и оценщики. Опыт Группы подтверждают проекты и статусы:

• более 20 лет оценки недвижимости и аккредитация в Сбербанке, ВЭБ.РФ и МСП Банке;
• оценка недвижимости для Газпромбанка, Росатома, Ростеха, АФК «Система» и «Билайна»;
• комплексный финансовый, правовой и налоговый Due Diligence для девелопера «Дон-Строй Инвест»;
• членство в СРО «Аудиторская Ассоциация Содружество», сертификаты ISO 9001:2015 и TEGoVA;
• профессиональная ответственность оценщиков застрахована в САО «ВСК» на 600 млн руб.

Проверьте объект до подписания договора

Проверка недвижимости перед покупкой позволяет пересмотреть цену и условия сделки до подписания договора. Специалисты Группы проведут проверку обременений недвижимости и подготовят заключение для инвестиционного решения.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что такое Due Diligence недвижимости?

Это комплексная проверка объекта перед покупкой или инвестированием. Юристы, инженеры и экологи проверяют права, обременения, градостроительные ограничения, состояние здания и экологические риски. Покупатель получает заключение с картой рисков и рекомендациями по условиям сделки.

Сколько времени занимает проверка объекта?

Полный Due Diligence стандартного объекта занимает 4–6 недель. Срок зависит от количества зданий, полноты документов продавца и состава проверки. Для производственных комплексов и портфелей объектов точный срок согласуют после запроса документов.

Какие документы нужны для начала Due Diligence?

Для старта достаточно адреса или кадастрового номера объекта. Затем у продавца запрашивают:

• правоустанавливающие документы;
• технический план и проектную документацию;
• договоры аренды и обременений;
• разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
• учредительные документы продавца.

Можно ли провести экспресс-проверку за несколько дней?

Да, экспресс-проверка занимает до 10 рабочих дней. Она охватывает правовой анализ по ЕГРН, реестру банкротств, базе приставов и судебным картотекам. Выезда на объект в ней нет, поэтому её используют для предварительного отбора.