Рынок складской недвижимости: итоги 2021 года и влияние санкций 2022 года

Снижение влияния коронавирусной пандемии, уверенный рост e-commerce и сокращение бюрократических процедур были основными драйверами рынка складской недвижимости в 2021 году и способствовали его росту более чем на 14% до 34,4 млн кв. м.

Рис. 1. Динамика ввода и предложение складских площадей в России за 2018-2021 гг., млн кв. м

Источник: Росстат, оценочные данные

Объем нового строительства общетоварных складов за прошлый год достиг рекордных значений и составил 4,34 млн кв. м.

Больше всего складских помещений было построено в 2021 году в Центральном федеральном округе – 2 833 тыс. кв. м., что на 47,3% выше показателей предыдущего года. На долю Московской области приходится 64% (1813,9 тыс. кв. м).

Рис. 2. Объемы ввода общетоварных складских площадей в 2021 году в разрезе федеральных округов, тыс. кв. м общей площади

Источник: Росстат

Региональная структура рынка складской недвижимости

Табл. 1. Рейтинг российских регионов в 2021 году по объемам ввода складских площадей
Источник: Росстат

Получается, что пятерка регионов-лидеров рейтинга формирует 75,5% предложения новой складской недвижимости. В эту пятерку входят:

Московская область

Рост более чем на 15% по сравнению с показателями предыдущего года обусловлен завершением ряда крупных логистических проектов в Московской области, в числе которых:

• Строительство склада площадью около 88 тыс. кв. м для предоставления в аренду сетевому ритейлеру DNS. Объект расположен в 30 км от МКАД по Ярославскому шоссе на севере Подмосковья. Еще 27,8 тыс. кв. м складских помещений планируется закончить в 2022 году.
• Ввод в эксплуатацию крупнейшего в России терминально-логистического центра площадью 59 тыс. кв. м в г. Дмитров.
• Завершение строительства логистического комплекса площадью более 35 тыс. кв. м в Солнечногорске.
• Запуск нового складского комплекса в Подольске, площадью 53,5 тыс. кв. м.

Тульская область

549 тыс. кв. м. складских площадей было введено в регионе в 2021 году. Скорее всего эта цифра включает объекты, построенные не только в 2021 году, но и в предыдущие периоды, так как некоторые застройщики, чтобы избежать лишних налогов, не регистрируют завершенные объекты строительства, пока не будет найден арендатор. В числе введенных в эксплуатацию объектов можно выделить:

• Завершение строительства крупного логистического центра компании P&G в Новомосковске площадью 80 тыс. кв. м. Завод компании P&G в Новомосковске существует уже 28 лет, и дополнительные складские площади должны были повысить эффективность логистики.

Свердловская область

Больше 96% нового строительства Уральского федерального округа пришлось на Свердловскую область, где:

• Завершена третья очередь строительства логистического распределительного центра «Ролси» (43,5 тыс. кв. м),
• Введена в эксплуатацию первая очередь строительства логопарка «Седельниково» компании «ЕГСК» (23 тыс. кв. м) в Екатеринбурге.

Краснодарский край

Из числа крупнейших проектов региона можно выделить:

• Ввод в эксплуатацию складского комплекса «Октябрьский» (63 тыс. кв. м), построенного для Fix Price в г. Краснодаре,
• Завершение первой очереди строительства логистического комплекса на территории Восточной промзоны краевого центра площадью 26 тыс. кв. м из запланированных 250 тыс. кв. м.

Москва

Объем ввода складских объектов за прошлый год вырос на 34,7% и оставил 209,6 тыс. кв. м. за счет того, что:

• Завершено строительство логистического центра «PNK парк Медведково» площадью 71,5 тыс. кв. м.
• Введен в эксплуатацию производственно-складской комплекс площадью 51,4 тыс. кв. м в районе Очаково-Матвеевское, Западного административного округа Москвы.

Половина всех реализованных в 2021 году проектов складского строительства относится к формату Built-to-suit, когда складские помещения строятся для предоставления их в аренду конкретному клиенту с учетом его требований и особенностей бизнеса.

Другой формат строительства – «спекулятивный» предполагает, что складские помещения строятся для предоставления их в свободную аренду. Доля таких проектов из года в год сокращается. Собственник склада предпочитает иметь арендаторов, готовых заключить договор еще до начала строительства. В 2021 году доля новых «спекулятивных» складов составила всего 20%.

Многие компании, готовы вложиться в строительство складских помещений для собственных нужд. На их долю в прошлом году пришлись оставшиеся 30% введенных в эксплуатацию объектов.

Предложения и цены на складскую недвижимость

Табл. 2. Распределение общего объема складской недвижимости между регионами России в 2018-2021 гг., тыс. кв. м.
Источник: Росстат, оценочные данные

Москва и Московская область являются крупнейшим в России транспортным узлом, поэтому неудивительно, что 55% всех складов в 2021 году были сосредоточены именно в этом регионе. На долю Санкт-Петербурга и Ленинградской области приходится тоже немалая часть всей складской недвижимости – 10,9%. На остальной территории России располагаются 34,1% всех складов.

Прошлый год стал рекордным не только по объемам ввода новых складских площадей, но и по уровню их занятости. Доля свободных складов в последние годы составляла 4,5-4,9% от имеющегося на рынке предложения. Однако в 2021 году на рынке сформировался существенный дефицит, вызванный повышением спроса на складские площади. Поэтому объем свободных складов снизился до 2,2%.

Дефицит предложения на рынке складской недвижимости, сложившийся в 2021 году, подстегнул рост арендных ставок.

Рис. 3. Средневзвешенная ставка аренды, запрашиваемая арендодателями на готовые к въезду складские площади, руб. за 1 кв. м. в год

Источник: Knight Frank Research 2022

На увеличении арендных ставок на более чем 32% также сказались рост стоимости земельных участков, увеличение цен на металлопродукцию и повышение ключевой ставки ЦБ.

Новые тренды в складском хранении

Формат складов-магазинов, когда продукты онлайн-покупателям доставляются непосредственно со складов. После разразившейся пандемии коронавируса, благодаря увеличению спроса на услуги по быстрой доставке, формат дарксторов стал действительно популярным, а их количество за последние два года увеличилось более чем в сотню раз и насчитывает свыше 2,2 тыс. точек по всей России.

В России дарксторы появились еще в 2017 году, но организовывались преимущественно в небольших помещениях, площадью 70-150 кв. м, а ассортимент формировали, в основном, из наиболее ликвидных непродовольственных товаров, стараясь обеспечивать максимально высокую скорость товарооборота. Сегодня ритейлеры создают просторные дарксторы, площадью более 1 тысячи кв. м, ассортимент которых может включать несколько тысяч наименований продуктов питания и товаров повседневного спроса. Самый большой в России даркстор, площадью 37 тыс. кв. м был открыт X5 Group в октябре 2021 года для ресурса Vprok.ru.

Российская сеть из более 1 тысячи дарксторов в 43 городах России, принадлежащая онлайн-ритейлеру «Самокат», является крупнейшей в Европе и позволила компании в 2021 году обработать более 70 млн заказов по доставке продуктов на дом.

SELF-STORAGE

Формат индивидуального складского хранения, который представляет собой совокупность мини-складов (боксов, комнат, ячеек), сдаваемых в аренду и предназначенных для хранения личных вещей населения (мебели, одежды и пр.) и собственности предпринимателей (архивы, техника, товары и пр.). Несмотря на то, что сервис по предоставлению складов индивидуального хранения появился в России около 10 лет назад, именно в последние два года он получил особую популярность: количество операторов выросло вдвое.

Тенденцией последних лет стало увеличение качества складов индивидуального строения: строится больше отапливаемых площадок. Самый популярный размер мини-склада – 4 кв. м. Основной спрос формируют физические лица, на долю которых приходится около 70% арендованных площадей, оставшиеся 30% арендует малый бизнес.

Востребованность складов индивидуального хранения среди населения объясняется повсеместным сносом гаражей-ракушек, которые использовались населением для хранения ненужных вещей. Повышает спрос на альтернативные места хранения и то, что многие застройщики в стремлении повысить доступность жилья отказываются от строительства балконов и кладовок.

Малый бизнес, в свою очередь, чтобы пережить кризис, переводит работников на удаленку и сокращает расходы на аренду, поэтому использует мини-склады для хранения высвободившейся мебели и техники.

Рынок складов индивидуального хранения сконцентрирован, в основном, в Москве (250 тыс. кв. м) и в Санкт-Петербурге (70 тыс. кв. м). В других городах-миллионниках мини-склады только начинают появляться.

FULFILMENT

Комплекс складских услуг по обслуживанию клиентов интернет-магазинов – от получения заявки до выдачи товара покупателю. Рынок подобных услуг в прошлом году показал рост на 66% и достиг отметки 41,8 млрд руб.

Несмотря на то, что фулфилмент существует в России уже более 10 лет, популярность этот бизнес стал набирать только в последние годы. Крупные маркетплейсы осуществляют фулфилмент самостоятельно, они инвестировали средства в собственную складскую инфраструктуру в России и активно ее развивают. Другие же собственники складов предлагают фулфилмент как услугу на аутсорсинге.

Крупнейший проект в сфере складского аутсорсинга планировалось реализовать на территории Новой Москвы, где предполагалось построить складской комплекс для Ozon площадью более 355 тыс. кв. м. Однако введенные антироссийские санкции скорее всего приведут к приостановке реализации этого проекта.

Влияние санкций на рынок складской недвижимости

Как показал проведенный анализ, сложившиеся в прошлом году цены на аренду и возникший дефицит предложения вселили оптимизм участникам рынка, заявившим о намерении реализовать новые проекты в сфере складской недвижимости. Однако введенные антироссийские санкции нарушили эти планы.

Крупнейшие проекты на рынке складской недвижимости, реализация которых, скорее всего, будет отложена на неопределенный срок, включают запланированное на 2022 год начало строительства:

• логистического центра Wildberries на территории опережающего развития «Алексин» в Тульской области с объемом инвестиций в 22 млрд руб. Для реализации проекта был выделен участок в деревне Новое Клейменово площадью 58,8 гектаров
• индустриально-логистического центра в Новой Москве, которое планировала осуществить ГК «Черкизово», с объемом инвестиций 200 млрд руб.
• крупнейшего на юге России оптово-распределительного центра площадью более 50 тыс. кв. м в Крыму. Объем требуемых инвестиций составляет 6.3 млрд руб.

Проекты высокой степени готовности, которые планировалось сдать в 2022 году, скорее всего, будут завершены, в их числе:

• строительство в Воронеже распределительного центра продуктового ритейлера «Магнит» площадью 22 тыс. кв. м
• строительство распределительного центра в Смоленске площадью 16 тыс. кв. м. в формате Built-to-suit, для торговой сети X5 Retail
• и ряд других проектов.

Одной из основных проблем, с которой сталкиваются сегодня участники рынка складской недвижимости, является уход из России крупных иностранных арендаторов. Уже более 750 иностранных компаний заявили, что они в той или иной мере ограничивают свою работу в России, и почти все из них отказались от новых инвестиций в складскую недвижимость.

Многие компании, ушедшие из России, оплатили аренду на несколько месяцев вперед. Но если они не вернутся, то освободившиеся складские площади вполне может занять отечественный бизнес. А учитывая, что российский рынок все еще привлекателен для предпринимателей из Дальнего, Ближнего и Среднего Востока, можно ожидать, что образовавшийся вакуум будет заполнен, а выход на рынок зарубежного бизнеса из Азии позволит сформировать новый спрос на аренду складской недвижимости.

Рост себестоимости строительства и инфляция являются другой проблемой, которая снижает спрос на складскую недвижимость и препятствует завершению уже начатых проектов в этой сфере.

Выводы

Несмотря на то, что 2021 год был одним из самых успешных в развитии рынка складской недвижимости, сейчас он входит в затяжной кризис, выйти из которого его участники смогут, только когда нормализуется спрос.

Введенные санкции в 2022 году приведут, по нашим оценкам, к ряду изменений на рынке складских помещений:

• снижение темпов ввода новых складских объектов на 35-40%;
• увеличение объемов незанятых складских площадей до 12-15%;
• сохранение уровня арендной платы на достигнутых в прошлом году уровнях, что будет компенсировать потери от роста цен на земельные участки, строительные материалы, металлопродукцию и другие инфляционные издержки;
• смещение спроса в сторону более дешевых предложений складских площадей.