Рынок аренды складских помещений

1. Введение: от ажиотажа к балансу

Складской рынок России в 2025 году переживает фундаментальную трансформацию. Завершив фазу беспрецедентного роста, он вступает в эру зрелости, баланса и стратегической перегруппировки. Однако переход нельзя назвать плавным: рекордный ввод площадей сочетается с замедлением спроса, создавая напряженную ситуацию.

До 2025 года рынок двигали два гиганта: экспансия e-commerce (Wildberries, Ozon) и необходимость перестройки логистики из-за санкций. Результат — исторический максимум ввода: за первое полугодие 2025 года введено 2,7 млн кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. Общий фонд достиг 64,6 млн кв. м. Однако этот триумф омрачен снижением спроса, который за тот же период упал на 51 % (всего 1,7 млн кв. м), сигнализируя о насыщении.

Центральный парадокс 2025 года — дисбаланс. Рынок одновременно перегрет и дефицитен. В Москве вакантность выросла до 4,2 %. При этом в Сибири и на Дальнем Востоке сохраняется острый дефицит. Появляется «серая» вакантность — субаренда излишков, что указывает на оптимизацию сетей крупнейшими арендаторами.

Цель этого исследования — дать участникам рынка ясный, практический анализ текущей ситуации и перспектив до 2026 года. Мы рассмотрим не только цифры (ввод, спрос, ставки), но и качественные сдвиги: доминирование BTS и Light Industrial, технологическую революцию и решающий сдвиг в регионы.

Рынок больше не единый. Он стал сегментированным и технологичным. Успех теперь зависит не от масштаба, а от точности: правильный продукт в нужном месте для правильного клиента. Данное исследование — практическое руководство для принятия решений в эту эпоху глубокой перестройки.

2. Макроэкономические драйверы и барьеры: как внешние силы формируют рынок

Складской рынок России в 2025 году движется под мощным давлением макроэкономических сил. С одной стороны — структурные драйверы, которые делают рост логистической инфраструктуры неизбежным. С другой — жесткие барьеры, сдерживающие активность и заставляющие рынок перейти от ажиотажа к прагматизму. Это противостояние определяет новую реальность: рост продолжается, но на новых, более сложных условиях.

Драйверы роста: три опоры нового рынка

1. E-commerce и маркетплейсы — главный локомотив. Wildberries, Ozon, X5 Group формируют до 35 % всего спроса. Их бизнес-модель требует обширной сети региональных DC и хабов последней мили. Даже при замедлении темпов роста онлайн-торговли (прогноз на 2025 год — +27 % против +35,5 % в 2024 г.) потребность в качественных площадях остается критически высокой.
2. Импортозамещение и новые цепочки поставок. Санкции и переориентация торговли на Азию и Ближний Восток вынудили компании локализовать производство и перестроить логистику. Это создает устойчивый спрос на склады для сырья, комплектующих и отечественной продукции. Доля производителей в структуре спроса выросла до 15 %.
3. Государственная поддержка. Через налоговые льготы (0 % налог на прибыль и имущество в ОЭЗ/ТОР), субсидии на IT-решения (в рамках нацпроекта «Цифровая экономика») и инвестиции в транспортную инфраструктуру (ЦКАД, Транссиб, СМП) государство создает условия для развития отрасли.

Барьеры: три главных тормоза

1. Ключевая ставка ЦБ РФ — 21 %. Это главный ограничитель. Проектное финансирование стало практически недоступным. Каждый процентный пункт ставки увеличивает арендную ставку на 700–800 руб/кв. м в год. Маркетплейсы заморозили часть проектов, инвестиции снизились на 25 % в I полугодии 2025 года.
2. Рост стоимости строительства и эксплуатации. Инфляция, дорогие материалы и дефицит рабочей силы увеличили капитальные затраты на 10 %. Операционные расходы (OREX) в Москве и МО достигли 1700–2500 руб/кв. м/год, что напрямую влияет на итоговую стоимость аренды.
3. Дефицит кадров и инфраструктуры. Особенно остро эта проблема стоит в регионах. Нехватка инженеров, проектировщиков и квалифицированных рабочих замедляет реализацию проектов. Подключение к сетям и обеспечение подъездных путей — дополнительные барьеры для девелоперов.

Итог: баланс на грани

2025 год — это год балансировки. Структурные драйверы (e-commerce, импортозамещение) сохраняют фундаментальную потребность в складах. Но макроэкономические барьеры (высокая ставка, дороговизна) делают дальнейшую экспансию в прежних масштабах экономически нецелесообразной.

Рынок адаптируется: девелоперы фокусируются на BTS и Light Industrial, арендаторы оптимизируют сети, инвесторы ищут проекты с гарантированной доходностью 11–15 % годовых. Успех теперь зависит не от масштаба, а от способности эффективно управлять издержками и предлагать решения, точно соответствующие реальным потребностям клиентов.

3. Количественные показатели рынка (2023–2025): цифры, которые меняют правила игры

Складской рынок России за последние три года превратился из нишевого сегмента коммерческой недвижимости в один из самых динамичных и стратегически важных элементов национальной экономики. Этот рост был не постепенным, а взрывным — спровоцированным беспрецедентным спросом со стороны e-commerce, программами импортозамещения и перестройкой логистических цепочек. Однако цифры 2025 года свидетельствуют о переходе рынка от фазы гиперэкспансии к фазе коррекции и балансировки. Рекордный ввод площадей наложился на замедление спроса. Это создало уникальную ситуацию: рынок одновременно перегрет и дефицитен, в зависимости от региона и формата объекта.

Анализ количественных показателей — общей площади, объема ввода, спроса и инвестиций — позволяет не просто зафиксировать эти изменения, но и понять их причины, а также спрогнозировать дальнейшее развитие. Ниже представлены два ключевых блока данных, структурированных в виде обобщенных таблиц для максимальной наглядности.

Таблица: динамика основных количественных показателей рынка (2023–2025 гг.)

Комментарий

Таблица демонстрирует мощный дисбаланс между предложением и спросом. Если в 2023–2024 годах рынок рос за счет ажиотажного спроса (7,3 млн кв. м в 2023 г.), то в 2025 году девелоперы вывели на рынок рекордные 2,7 млн кв. м за полгода, в то время как спрос упал более чем наполовину. Это привело к росту вакантности, особенно в Москве, где она достигла 4,2 %. Инвестиционная активность также снижается: инвесторы переходят в режим выжидания.

Таблица: структура спроса и география ввода (2024 г. — I полугодие 2025 г.)

Комментарий

Эта таблица показывает качественный сдвиг в структуре рынка. Регионы становятся новым центром роста, а спрос диверсифицируется: от доминирования маркетплейсов к более сбалансированному участию производителей и ритейлеров. Рост доли спекулятивных сделок (аренды готовых площадей без долгосрочных обязательств) говорит о том, что арендаторы стали осторожнее и предпочитают гибкость.

График: дисбаланс рынка — ввод vs. спрос (2023–2025 гг.)

Анализ и выводы

Цифры неумолимо свидетельствуют: складской рынок России в 2025 году находится в точке перелома.

• Рекорды и реальность. Исторический ввод 2,7 млн кв. м за полгода — это триумф девелоперской отрасли, но одновременно и вызов. Спрос не успевает за предложением, что приводит к росту вакантности и первому снижению арендных ставок в Москве и ряде регионов.
• Географическая революция. Рынок больше не вращается вокруг Москвы. Регионы — от Екатеринбурга до Владивостока — стали локомотивами роста. Это стратегически важно: новое изменение обеспечивает устойчивость логистических цепочек и сокращает сроки доставки для 70 % населения, живущего за пределами столичных агломераций.
• Смена игроков и форматов. Если раньше рынок двигали спекулятивные инвесторы, то теперь доминируют BTS-проекты для конкретных арендаторов. Это снижает риски для девелоперов, но требует глубокого понимания бизнес-процессов клиента.
• Инвестиционное охлаждение. Снижение объема инвестиций на 25 % в I полугодии 2025 года — прямое следствие высокой ключевой ставки ЦБ (21 %). Кредитное финансирование стало практически недоступным, что заставляет игроков искать альтернативные модели: от прямых продаж до партнерских схем с арендаторами.

Количественные показатели — это не просто статистика. Это индикаторы глубокой трансформации рынка. Мы переходим от эпохи, которую можно кратко обозначить как «кто быстрее построит», к эпохе «кто точнее поймет потребности клиента». Успех теперь будет определяться не масштабом, а эффективностью, не скоростью, а устойчивостью. Следующие разделы нашего исследования покажут, как именно участники рынка адаптируются к этим новым правилам игры.

4. Географическая структура: децентрализация как главный тренд

Складской рынок России в 2025 году переживает глубокую географическую трансформацию. Если раньше он был сосредоточен вокруг Москвы и Петербурга, то сегодня регионы стали новыми центрами роста. Этот сдвиг — не временный тренд, а стратегическая необходимость, вызванная развитием e-commerce, импортозамещением и переориентацией логистических потоков на Восток. География складов теперь отражает реальную экономическую карту страны: ближе к потребителю, производителю и новым транспортным артериям.

Традиционные лидеры: Москва и Петербург в фазе насыщения

Московский регион по-прежнему доминирует: на него приходится 50 % всего складского фонда (32 млн кв. м). Санкт-Петербург и ЛО занимают второе место (6,2 млн кв. м, ~10 %). Однако здесь рынок насыщается. В Москве вакантность выросла до 4,2 % — первый значимый рост за годы. Началось и первое снижение арендных ставок. Причина — рекордный ввод (982 тыс. кв. м за полгода, +67 % г/г) при замедлении спроса. Крупные арендаторы завершили экспансию и перешли к оптимизации сетей.

В Петербурге объем сделок в I квартале вырос в 1,6 раза, но вакантность также начала расти — до 3,8 %. Ставки пока стабильны (~11 000 руб/кв. м/год), но давление будет усиливаться.

Регионы: новые логистические столицы

Главный прорыв — в регионах. В 2024 году объем ввода в регионах впервые превысил столичный. В I полугодии 2025 года на их долю пришлось 58 % всего нового ввода — 1,75 млн кв. м (вдвое больше, чем годом ранее). Особенно впечатляюще растут развивающиеся хабы (Сибирь, Дальний Восток, Приволжье). Ввод здесь увеличился в четыре раза — до 971 тыс. кв. м.

Формируются новые логистические столицы.

• Екатеринбург (2,4 млн кв. м) — ключевой узел на пути из Европы в Азию. Лидер по вводу в 2024 году (174 тыс. кв. м). Ставки — до 14 400 руб/кв. м/год.
• Новосибирск (1,8 млн кв. м) — крупнейший транспортный узел Сибири. Вакантность — всего 0,4 %, что говорит об остром дефиците.
• Казань (1,2 млн кв. м) — динамичный хаб с мультимодальной инфраструктурой. Здесь наблюдается парадокс: дефицит малых складов при снижении ставок на крупные объекты (–4–5 %).
• Ростов-на-Дону (1,1 млн кв. м) — стратегический южный хаб. Власти планируют построить 6 логистических центров к 2027 году. Вакантность — 1,2 %.
• Дальний Восток (~1 млн кв. м) – самый быстрорастущий регион. Вакантность — 0,7–0,8 %. Ставки — самые высокие в стране (13 000–14 000 руб/кв. м/год).

График: географическая структура рынка — доля ввода по регионам (2024 г. vs. I полугодие 2025 г.)

Региональные дисбалансы: дефицит и избыток

Рынок неоднороден. В одних регионах — острый дефицит, в других формируется избыток.

• Дефицит — на юге, в Прикамье, на Дальнем Востоке, в Екатеринбурге и Омске. Особенно не хватает специализированных складов (мультитемпературных, для опасных грузов).
• Избыток формируется в Москве и МО (вакантность 4,2 %). Его также можно заметить в сегменте крупных объектов в Казани и Воронеже.
• «Серая» вакантность добавляет еще 1,5–2 % к официальной. Это явление, когда крупные арендаторы сдают излишки в субаренду.

Таблица: географическая структура складского рынка России (I полугодие 2025 г.)

Заключение: карта нового логистического мира

География рынка изменилась навсегда. Он стал многополярным, где региональные хабы формируют новую, более устойчивую структуру. Децентрализация — это новая реальность. Успех теперь зависит не от присутствия в столице, а от понимания специфики каждого региона. Инвесторы, которые предложат правильный продукт в нужном месте, будь то BTS-центр в Екатеринбурге или light industrial в Тюмени, получат ключ к успеху в новой эре складского рынка.

5. Арендные ставки и вакантность: от пика к коррекции

В 2025 году складской рынок России впервые за годы входит в фазу ценовой коррекции. После двухлетнего ажиотажа, когда ставки росли на 40 % и более, а вакантность держалась на околонулевых отметках, наступает период балансировки. Рекордный ввод площадей, замедление спроса и высокая ключевая ставка ЦБ (21 %) заставляют рынок перейти от режима «продавца» к режиму «покупателя». Арендаторы получают больше рычагов, а девелоперы вынуждены конкурировать за клиентов.

Динамика арендных ставок: конец эпохи гиперинфляции

2024 год стал пиком для ставок: в Москве они выросли до 16 000 руб/кв. м/год, в регионах — до 10 400 руб. Этот рост был вызван дефицитом площадей и доступным финансированием.

В 2025 году тренд развернулся.

• Москва и МО. Впервые с 2016 года зафиксировано снижение. Ставки скорректировались с 12 700–12 800 руб. на конец 2024 года до 11 900–12 400 руб. в середине 2025 года. Прогноз на конец года — 10 500–13 500 руб.
• Регионы. Ставки стабилизировались на высоком уровне (10 500–11 500 руб.). Однако в ряде городов началось снижение. В Казани, Самаре, Краснодаре и Воронеже ставки упали на 4–5 %. При этом в Екатеринбурге и на Дальнем Востоке, где сохраняется дефицит, ставки остаются рекордными (13 000–14 400 руб.).
• Санкт-Петербург. Ставки пока стабильны (~11 000 руб.), но давление будет расти.

Таблица: динамика арендных ставок и вакантности по ключевым регионам (2024 г. — I полугодие 2025 г.)

Вакантность: от дефицита к балансу

В 2023–2024 годах рынок жил в условиях тотального дефицита (вакантность <1 %). В 2025 году ситуация меняется.

• Общероссийский показатель: вакантность выросла до 1,5–2,5 % по итогам I полугодия 2025 года. Прогноз на конец года — 1,3–4 %.
• Московский регион: здесь рост наиболее заметен — до 4,2 %. Это следствие рекордного ввода (982 тыс. кв. м за полгода) при замедлении спроса.
• Регионы: картина неоднородна. В Новосибирске и на Дальнем Востоке вакантность остается на минимуме (0,4–0,8 %), что говорит об остром дефиците. В других городах наблюдается рост свободных площадей.

Ключевой индикатор — «серая» вакантность (площади в субаренде). Этот показатель не входит в официальную статистику, но добавляет еще 1,5–2 % к реальному уровню свободных площадей. Рост «серой» вакантности — признак того, что крупные арендаторы (маркетплейсы) активно оптимизируют свои сети.

Причины и последствия коррекции

Причины:

• рекордный ввод площадей — рынок насыщается;
• замедление спроса — арендаторы переходят от экспансии к оптимизации;
• высокая стоимость капитала — ключевая ставка ЦБ в 21 % делает долгосрочные обязательства дорогими.

Последствия:

• для арендаторов — новые возможности для переговоров, скидки (5–10 % в Москве);
• для девелоперов — необходимость предлагать технологичные, эффективные объекты с гарантированной доходностью (11–15 % годовых);
• для рынка — переход к зрелости, где успех определяется качеством, а не скоростью строительства.

Эпоха гиперинфляции ставок завершается. Рынок входит в фазу баланса, где арендаторы получают больше власти, а девелоперы вынуждены повышать качество и эффективность. Это не кризис, а естественный этап эволюции, ведущий к устойчивому и технологичному будущему.

6. Ключевые игроки и типы проектов: BTS, Big Box и революция Light Industrial

Складской рынок России в 2025 году определяется действиями конкретных лидеров и доминирующими форматами проектов. Произошел переход от хаотичного роста к структурированной игре, где побеждают те, кто глубоко понимает потребности клиента и предлагает точное решение. Три формата — BTS, Big Box и Light Industrial — задают правила, а топ-10 игроков обеспечивают почти половину всего ввода.

Лидеры по вводу и собственности: кто правит рынком

Безоговорочный лидер 2025 года — Wildberries. За первое полугодие компания ввела 810 тыс. кв. м, опередив всех профессиональных девелоперов. Wildberries не просто арендует — она строит и владеет. Ее портфель уже превышает 3,8 млн кв. м, а к концу года может приблизиться к 5 млн кв. м.

Среди профессиональных девелоперов лидируют:

• «PST Девелопмент» — 178 тыс. кв. м за I полугодие;
• «ПФО Групп» — 124 тыс. кв. м;
• «NK Group» — лидер 2024 года (781 тыс. кв. м), план на 2025 г. — 657 тыс. кв. м.

Крупнейшие арендаторы стали крупнейшими собственниками:

• Ozon — >2,8 млн кв. м;
• X5 Group — ~3,2 млн кв. м;
• «Магнит» — 1,9 млн кв. м;
• Modern Real Estate Funds — ~2,3 млн кв. м.

Эта концентрация делает рынок уязвимым. Стратегические решения одного гиганта (например, вывод площадей в субаренду) мгновенно влияют на баланс в целом регионе.

Типы проектов: стратегия надежности, масштаба и гибкости

1. BTS (Built-to-Suit) — стратегия надежности.

Доминирующая модель. В 2024 году на BTS пришлось 52 % сделок, а в регионах в I полугодии 2025 г. — 83 %. Девелопер строит объект под конкретного арендатора с долгосрочным договором. Это минимизирует риски в условиях высокой ключевой ставки. Крупнейшие проекты I полугодия — комплексы Wildberries (Самара, Владимир), Ozon (СПб, Воронеж) и «Сима-Ленд» (Екатеринбург).

2. Big Box — масштаб и автоматизация.

Классические гиганты (>20 000 кв. м, потолки 12+ м). Предназначены для маркетплейсов и крупных 3PL. На Big Box приходится 86 % всех инвестиций. В I полугодии 2025 г. введено 545 тыс. кв. м (47 % от общего ввода). Главный минус — высокая чувствительность к ключевой ставке ЦБ.

3. Light Industrial — формат будущего.

Низкорядные, многофункциональные объекты (100–3000 кв. м) для склада, производства и офиса. Строятся быстрее и дешевле Big Box. Идеальны для e-commerce (ПВЗ) и малого бизнеса. В 2024 году в Москве и МО доля LI впервые превысила долю класса А. Прогноз на 2025 — ввод 710 тыс. кв. м (в 2,2 раза больше, чем в 2024). Доходность выше — 4–7 лет против 9–11 у Big Box.

Таблица: сравнение ключевых типов проектов на складском рынке России (2025 г.)

Заключение раздела: эра специализации и стратегического партнерства

Рынок вступил в эру специализации. Универсальные решения ушли в прошлое. BTS — золотой стандарт для крупных игроков, обеспечивающий стабильность. Big Box — «тяжелая артиллерия» логистики, которая, однако, требует точных расчетов. Light Industrial — ответ на стремление к повышенной гибкости и скорости, что особенно важно для регионов и малого бизнеса.

Победителями становятся не те, кто строит больше, а те, кто глубже понимает бизнес-модель клиента и предлагает не «коробку», а стратегическое партнерство. Рынок переходит от спекуляции к сотрудничеству и от объема к эффективности.

7. Технологическая трансформация: автоматизация как необходимость

Складской рынок России в 2025 году переживает технологическую революцию, вызванную не выбором, а вынужденной необходимостью. Санкции, рост издержек и нехватка кадров превратили автоматизацию и цифровизацию из «приятного бонуса» в ключевой фактор выживания и конкурентоспособности. Рынок больше не может полагаться на дешевую рабочую силу — он переходит на «умные» системы, роботов и отечественное ПО.

Импортозамещение IT-решений: быстрая адаптация

После 2022 года российские компании столкнулись с полной блокировкой доступа к западным системам управления складом (WMS, WCS). За 90–120 дней произошла массовая миграция на отечественные аналоги. Сегодня на рынке доминируют решения вроде LEAD от LogistiX, которые позволяют повысить производительность на 40 % и сократить ошибки в 3 раза. Это локальный технологический прорыв, стимулированный внешним давлением.

Роботизация и автоматизация: экономика эффективности

На выставке SkladTech 2025 интерес к автоматизации проявили 56 % участников. Внедрение роботов и автоматических систем позволяет экономить до 15 % на эксплуатации склада. Российские производители мобильных роботов предлагают решения, которые на 20–30 % дешевле китайских аналогов, активно замещая импортную компонентную базу. Автоматизация снижает зависимость от человеческого фактора и обеспечивает стабильность процессов даже при текучке кадров.

Новые форматы: от dark stores до микро-фулфилмента

Технологии меняют не только внутренние процессы, но и саму архитектуру логистики. Сегодня на рынке несколько основных типов складов.

• Dark stores и микрофулфилмент-центры. Компактные (до 3000 кв. м), высокотехнологичные склады в черте города, ориентированные на сверхбыструю доставку (1–2 часа). Ключевой тренд для маркетплейсов и продуктовых сетей.
• Мультитемпературные комплексы. Это склады с зонами от –35 °C до +15 °C, оснащенные экологичными системами охлаждения на CO₂. Востребованы фармацевтикой и FMCG.
• Light Industrial с «умной» начинкой. Несмотря на простоту конструкции, LI-объекты все чаще оснащаются IoT-датчиками и базовыми WMS для контроля запасов и движения грузов.

Таблица: ключевые технологии и их влияние на рынок (2025 г.)

Технология как конкурентное преимущество

Технологическая трансформация — это не модный тренд, а новая реальность складского рынка России. Компании, которые инвестируют в автоматизацию, получают не только экономию, но и стратегическую устойчивость. В условиях высоких ставок и дефицита кадров «умный» склад становится единственным способом обеспечить надежность, скорость и точность. Технологии больше не дополняют бизнес — они определяют его. Победителями станут те, кто сможет интегрировать «железо», софт и данные в единую, бесперебойно работающую систему.

8. Прогноз и заключение: эра баланса, технологий и региональной силы

Складской рынок России в 2025 году завершает фазу гиперэкспансии и вступает в эпоху зрелости. Рекордный ввод площадей (2,7 млн кв. м за полгода) наложился на замедление спроса (–51 % г/г), что привело к росту вакантности (4,2 % в Москве, 1,5 % по России). Это не кризис, а естественная коррекция — переход от ажиотажа к прагматизму, от масштаба к эффективности.

Прогноз на 2025–2026 гг. (сокращение на 30 %)

• Замедление темпов. Спрос в 2025 году прогнозируется на уровне 3,45–4,25 млн кв. м — ниже пиков 2023–2024 годов. Причина — оптимизация сетей маркетплейсами и высокая ключевая ставка ЦБ (21 %).
• Рост вакантности. Ее уровень по России повысится до 1,3–4 %, в Москве — до 5 %. Это не перегрев, а возврат к нормальному состоянию зрелого рынка. «Серая» вакантность (субаренда) добавит еще 1,5–2 %.
• Стабилизация ставок. Эпоха роста на 40 % и более завершена. Ожидается умеренное повышение на 5–10 % в год с 2026 года, в основном за счет инфляции. В Москве и ряде регионов (Казань, Самара) ставки уже снижаются.
• Фокус на регионы. Основной рост — в Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, на Дальнем Востоке. Здесь сохраняется дефицит качественных площадей. В I полугодии 2025 года на регионы пришлось 58 % всего ввода.
• Изменение типа доминирующих проектов: на первый план вышли варианты с гарантированным спросом.
  • BTS: стратегия № 1 для крупных игроков (минимизация рисков).
  • Light Industrial — формат будущего: быстрое строительство, низкая стоимость, доходность — 4–7 лет. Прогноз ввода в 2025 г. — 710 тыс. кв. м.
  • Big Box: сохраняют свою роль, но их доля в инвестициях (86 %) будет снижаться из-за чувствительности к ставкам.

Стратегические выводы для участников рынка

• Для девелоперов:
  • фокус на регионы. Москва насыщается. Будущее — за Екатеринбургом, Новосибирском, Дальним Востоком;
  • ставка на BTS и LI. Спекулятивное строительство Big Box слишком рисковано;
  • интеграция технологий. Автоматизация (WMS, роботы) снижает OPEX на 15 %.
• Для инвесторов:
  • поиск стабильной доходности (11–15 % годовых);
  • осторожный подход к Big Box. Лучше — диверсификация в LI и региональные BTS;
  • учет «серой» вакантности. Реальное предложение выше официальной статистики.
• Для арендаторов:
  • время переговоров. Рост вакантности дает больше рычагов. Скидки уже практикуются (5–10 % в Москве);
  • оптимизация сетей. Переход от «больше» к «умнее». Можно использовать субаренду для излишков;
  • фокус на last mile. Развивайте сеть dark stores и микро-фулфилмент центров.

Заключение: зрелость как новая сила

Складской рынок России прошел через огонь, воду и медные трубы. Он выдержал санкционный шок, адаптировался к новым логистическим реалиям, совершил технологический прорыв в импортозамещении IT-решений и пережил беспрецедентный строительный бум. Сегодня он вступает в фазу зрелости — более сбалансированную, технологичную и географически разнообразную.

Эта зрелость — не слабость, а новая сила. Она означает, что рынок больше не зависит от одного драйвера (e-commerce) или одного региона (Москва). Он становится устойчивой, многополярной системой, где успех определяется не скоростью, а точностью, не масштабом, а эффективностью, не универсальностью, а персонализацией.

Победителями станут те, кто сможет предложить не просто «коробку», а стратегическое партнерство: технологически оснащенный склад в правильном месте, идеально адаптированный под бизнес-процессы клиента. Это рынок будущего — умный, гибкий и по-настоящему российский. Эра баланса только начинается.