Оценка объектов недвижимости для целей подготовки отчетности по МСФО

2. Что должен содержать отчет об оценке объектов недвижимого имущества для составления отчетности по МСФО

К содержанию отчета об оценке недвижимого имущества для составления отчетности по МСФО предъявляются дополнительные требования, которые зачастую отсутствуют в случае оценки по Федеральным стандартам оценки. Наряду с такими разделами как:

• общие сведения,
• процедура оценки,
• описание оцениваемых активов,
• анализ рынка,
• оценка объектов недвижимости,
• итоговое заключение,
• перечень используемых материалов,
• отчеты, подготовленные в соответствии со стандартами МСФО, должны содержать разделы:
• классификация активов,
• определение экономического устаревания (раздел не включается в отчет при проведении оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и при проведении оценки долгосрочных активов, предназначенных для продажи),
• определение оставшегося срока службы (раздел включается в отчет по переоценке основных средств)

Классификация активов

В процессе оценки оценщик должен запросить у клиента список оцениваемых объектов с указанием операционных активов (задействованных в производственной деятельности организации) и неоперационных активов.

После разделения активов на операционные и неоперационные необходимо расклассифицировать операционные активы на специализированные и неспециализированные.

К специализированным операционным активам относят операционные активы, которые не могут быть проданы на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого они являются, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами активов.

Классификация активов проводится для того, чтобы в последующем проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания.

Определение экономического устаревания

Стоимость специализированных объектов недвижимого имущества, определенную с применением затратного подхода, необходимо протестировать на обесценение, по результатам которого может быть выявлен факт наличия экономического устаревания.

Тестирование на обесценение так же проводится при оценке активов, которые учитываются по переоцененной стоимости (МСФО (IAS) 16).

Переоцененная стоимость - справедливой стоимости на дату переоценки за вычетом последующей накопленной амортизации и последующих накопленных убытков от обесценения.

Суть проведения теста на обесценение заключается в сравнении результатов затратного подхода с возмещаемой суммой.

Возмещаемая сумма актива или генерирующей единицы - справедливая стоимость за вычетом затрат на выбытие или ценность использования в зависимости от того, какая из данных величин больше (п. 6 МСФО (IAS) 36).

Ценность использования - приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или генерирующей единицы (п. 6 МСФО (IAS) 36).

В случае, если возмещаемая сумма актива меньше стоимости, полученной с применением затратного подхода делается вывод о наличии обесценения актива.

Если оцениваемый объект самостоятельно не генерирует доход, он должен тестироваться на обесценение в составе генерирующей единицы или бизнеса.

Единица, генерирующая денежные средства (генерирующая единица) - наименьшая идентифицируемая группа активов, которая генерирует денежные притоки, в значительной степени независимые от денежных притоков от других активов или групп активов (п. 6 МСФО (IAS) 36).

• сначала уменьшается стоимость гудвила (деловой репутации), отнесенного к генерирующей единице
• затем оставшаяся сумма убытка распределяется на другие активы генерирующей единицы пропорционально их балансовой стоимости.

Обесценению не подлежат неспециализированные активы, справедливая стоимость которых может быть определена с использованием рыночных данных.

МСФО (IAS) 36 предъявляет следующие требования к расчету ценности использования:

Используется модель дисконтированного денежного потока, не скорректрованного на налоговую ставку (доналоговый) для всего инвестированного капитала.

Прогноз денежного потока может быть выполнен в номинальных ценах (с учетом ожидаемого уровня инфляции), либо рассчитаны реальные доходы (сверх ожидаемого уровня инфляции). Соответственно этому должна быть определена ставка дисконтирования денежного потока (номинальная или реальная).

• Прогнозный период

Максимальный период прогнозирования составляет пять лет. Прогнозирование на более длительный период должно быть обоснованно с точки зрения достоверности.

Ставка дисконтирования соответствует средневзвешенным затратам на привлечение капитала (WACC).

Темп роста постпрогнозного периода должен быть постоянным или убывающим. Применение увеличивающегося показателя темпа роста должно быть обосновано. При необходимости может быть использован нулевой или отрицательный темп роста.

Определение оставшегося срока службы активов

Оставшийся срок службы - это временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Источниками информации для назначения сроков службы могут являться:

• учетная политика и позиция менеджмента предприятия
• Справочник Маршалла и Свифта
• Справочник ЕНАО
• Справочник ОКОФ

При определении срока службы активов необходимо так же принимать во внимание следующие положения Международных стандартов, указанные ниже.

Согласно п. 56 МСФО (IAS) 16 будущие экономические выгоды, заключенные в активе, потребляются организацией главным образом через его использование. Тем не менее, действие других факторов, таких как моральное или коммерческое устаревание и физический износ при простое актива, часто приводит к уменьшению экономических выгод, которые могли бы быть получены от данного актива. Следовательно, при определении срока полезного использования (срока службы) актива необходимо принимать во внимание все перечисленные ниже факторы:

• предполагаемое использование актива; использование оценивается на основе расчетной мощности или физической производительности актива;
• предполагаемый физический износ, который зависит от производственных факторов, таких как количество смен, использующих данный актив, план ремонта и текущего обслуживания, а также условия хранения актива и поддержания его в рабочем состоянии во время простоев;
• моральное или коммерческое устаревание, возникающее в результате изменения или усовершенствования производственного процесса или в результате изменения рыночного спроса на продукцию или услуги, производимые при помощи актива. Ожидаемое будущее уменьшение цены продажи продукции, произведенной с использованием актива, может указывать на ожидаемое моральное или коммерческое устаревание актива, что, в свою очередь, может свидетельствовать об уменьшении будущих экономических выгод, заключенных в данном активе;
• юридические или аналогичные ограничения по использованию актива, такие как истечение сроков соответствующих договоров аренды.

Так же срок полезного использования актива определяется исходя из предполагаемой полезности актива для организации. Политика организации по управлению активами может предусматривать выбытие активов по истечении определенного времени или после потребления определенной доли будущих экономических выгод, заключенных в соответствующем активе. Таким образом, срок полезного использования актива может оказаться короче, чем его экономический срок службы. Расчетная оценка срока полезного использования актива производится с применением профессионального суждения, основанного на опыте работы организации с аналогичными активами (п. 57 МСФО (IAS) 16).

Оставшийся срок службы специализированных активов, не может превышать оставшийся срок службы генерирующей единицы, в которую они входят.

Оставшийся срок службы определяется с использованием следующих формул:

Тосс = Тсэж + Тхв

или

Тосс = Тсэж х ( - Инак ),

где:

Тосс – оставшийся срок службы

Тсэж - срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни, срок полезного использования) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Тхв - хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Инак - накопленный износ.

3. Какие особенности имеет оценка объектов недвижимости в соответствии с требованиями МСФО

В первую очередь необходимо отметить, что при проведении оценки для составления отчетности по МСФО необходимо руководствоваться как Международными стандартами так и Федеральными стандартами оценки.

Для целей МСФО оценке подлежит справедливая стоимость, определение которой не регламентировано в Федеральных стандартах оценки, однако согласно п. 6 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» оценщик вправе использовать виды стоимости в соответствии с международными стандартами оценки.

МСФО (IFRS) 13 определяет понятие «справедливая стоимость» как цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.

Несмотря на то, что в МСФО (IFRS) 13 при определения «справедливой стоимости» говорится о рыночном (сравнительном), доходном и затратном подходах, которые так же используются при определении рыночной стоимости, справедливая стоимость не является аналогом рыночной. На порядок определения справедливой стоимости большое влияние оказывают: предполагаемое использование оценки и применяемые в связи с этим международные стандарты, применяемая методология, выбор которой диктуют те или иные характеристики оцениваемого объекта и которую рекомендуется согласовывать с аудиторам на начальном этапе работ.

Следующей особенностью проведения оценки недвижимости в соответствии с требованиями МСФО является предоставление результатов расчетов без НДС, учитывая, что результаты оценки используются для составления отчетности организации.

С точки зрения использования подходов и методов оценки стандарты МСФО исходят из следующих положений:

Неспециализированные объекты чаще всего оцениваются с применением сравнительного подхода. При этом в условиях активного рынка оценка может ограничиться только применением сравнительного подхода. В случае отсутствия активного рынка объектов, аналогичных оцениваемому, необходимо применение трех подходов (сравнительный доходный, затратный). В качестве итоговой величины справедливой стоимости может фигурировать не взвешенная сумма, а результат наиболее достоверного подхода исходя из достоверности данных, используемых в подходах и специфики оцениваемого объекта.

При прочих равных приоритет обычно отдается сравнительному подходу, доходный подход имеет средний приоритет, затратный подход является менее приоритетным.

Специализированное имущество оценивается с применением затратного подхода путем расчета текущих затрат замещения или воспроизводства актива и внесения скидки на физический износ и все виды устаревания с проведением теста на обесценение.

В случае оценки активов при переходе на МСФО (первое применение МСФО), необходимо учитывать, что, не все активы, которые должны быть учтены согласно международным стандартам, отражены в отчетности по РСБУ. В частности, оценщику необходимо запросить договоры аренды, которые, в случае классификации их в качестве финансовой аренды должны учитываться в качестве актива организации.

Оценка отдельных категорий объектов имеет дополнительные особенности, регламентируемые в посвященных таким объектам международных стандартах. К указанным объектам относятся: внеоборотные (долгосрочные) активы, предназначенные для продажи, финансовая аренда, инвестиционная недвижимость.

Внеоборотные активы, предназначенные для продажи МСФО (IFRS) 5

Согласно МСФО (IFRS) 5 долгосрочные активы, предназначенные для продажи, оцениваются по наименьшей из величин:

• балансовой стоимости,
• справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

При этом согласно п. 8 МСФО (IFRS) 5 для того чтобы продажа была высоковероятной, менеджмент организации должен принять на себя обязанность по реализации плана по продаже актива (или выбывающей группы) и должны быть предприняты активные меры по поиску покупателя и выполнению плана. Кроме того, должны активно вестись действия по продаже актива (или выбывающей группы) по цене, которая является обоснованной в сравнении с его текущей справедливой стоимостью.

Выбывающей группой стандарты называют группу активов, подлежащую выбытию в совокупности, путем продажи или иным образом, в результате одной операции, и обязательств, непосредственно связанных с этими активами, которые будут переданы в результате этой операции.

Для корректной оценки недвижимого имущества, предназначенного для продажи, оценщику необходимо запросить следующую информацию:

• перечень реализуемых активов в составе группы или по отдельности;
• дата продажи;
• предполагаемая организацией величина затрат на продажу (при наличии)

При оценке справедливой стоимости долгосрочных активов, предназначенных для продажи, тестирование на обесценение не проводится.

Аренда МСФО (IAS) 17

П. 4 МСФО (IAS) 17 определяет аренду как договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей.

Положения МСФО (IAS) 17 в большей степени касаются финансовой аренды.

Аренда классифицируется как финансовая аренда, если она подразумевает передачу практически всех рисков и выгод, связанных с владением активом (п. 8 МСФО (IAS) 17).

Аренда, отличная от финансовой является операционной. Арендные платежи по операционной аренде отражаются в отчетности арендатора как расходы.

В отличие от российских стандартов финансовой отчетности, согласно МСФО (IAS) 17 имущество, переданное в пользование на правах финансовой аренды, учитывается в отчетности арендатора.

П. 10, п. 11 МСФО (IAS) 17 содержит следующие критерии, согласно которым аренда относится к финансовой:

• договор аренды предусматривает передачу права собственности на актив арендатору в конце срока аренды;
• арендатор имеет право на покупку актива по цене, которая, как ожидается, будет настолько ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права, что на дату начала арендных отношений можно с достаточной уверенностью ожидать реализации этого права;
• срок аренды распространяется на значительную часть срока экономического использования актива, даже если права собственности не передаются;
• на дату начала арендных отношений приведенная стоимость минимальных арендных платежей практически равна справедливой стоимости актива, являющегося предметом аренды; и
• сданные в аренду активы имеют такой специализированный характер, что только арендатор может использовать их без значительной модификации.
• если у арендатора есть право на досрочное расторжение договора аренды, при котором убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, относятся на арендатора;
• прибыли или убытки от колебаний справедливой оценки остаточной стоимости начисляются арендатору (например, в форме скидки с арендной платы, равной большей части поступлений от продажи в конце срока аренды); и
• арендатор имеет возможность продлить аренду еще на один срок при уровне арендной платы значительно ниже рыночного.

В случае, если арендуемым имуществом является здание, расположенное на земельном участке, учет аренды здания и земельного участка производится по отдельности.

Для отражения стоимости аренды в отчетности арендатора необходимо определить:

• справедливую стоимость арендуемого имущества на начало арендных отношений или
• приведенную стоимость минимальных арендных платежей на начало арендных отношений.

При этом учету подлежит меньшая из указанных выше стоимостей.

Минимальные арендные платежи - платежи, которые совершает/ должен совершить арендатор в течение срока аренды.

Приведенная стоимость минимальных арендных платежей определяется по следующей формуле:

PV = FV / (1 + i )ⁿ

где:

FV – минимальные арендные платежи,

i – ставка дисконтирования,

n – срок договора аренды.

Согласно п. 4 МСФО (IAS) 17 для расчета приведенной стоимости минимальных арендных платежей необходимо включать сумму выкупа арендатором арендуемого имущества в конце срока аренды при условии, что выкупная стоимость будет существенно ниже справедливой стоимости на дату реализации права выкупа.

Тогда формула определения приведенной стоимости минимальных арендных платежей будет иметь следующий вид:

PV = FV / (1 + i )ⁿ+C / (1 + i )ⁿ

где:

C – стоимость выкупа актива

В качестве ставки дисконтирования используется:

• процентная ставка, заложенная в договоре аренды (например, в договоре лизинга);
• ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором.

Инвестиционная недвижимость МСФО (IAS) 40

Инвестиционная недвижимость - недвижимость (земля, и/ или здание / часть здания), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; а так же не для продажи в ходе обычной деятельности (п. 5 МСФО (IAS) 40).

Способность инвестиционной недвижимости генерировать денежные потоки независимо от других активов, принадлежащих организации отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем.

Производство или поставка товаров или оказание услуг (или использование недвижимости в административных целях) генерирует денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. К недвижимости, занимаемой владельцем, применяется МСФО (IAS) 16.

В том случае, если части объекта используются по-разному (одна часть относится к инвестиционной недвижимости, другая – используется в производственных или административных целях), то организация должна вести учет этих частей раздельно, в случае, если указанные части могут быть проданы или сданы в аренду по отдельности. Если же используемые для разных целей части недвижимого имущества не могут быть проданы или сданы в аренду по отдельности, объект классифицируется в зависимости от того, какое использование его превалирует в процентном отношении к общей площади.

При признании в качестве инвестиционной недвижимости стоимость актива должна включать в себя цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению (например, оплату профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по сделке).

При этом согласно п. 23 МСФО (IAS) 40 первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на:

• затраты на запуск (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения данной недвижимости в состояние, необходимое для ее функционирования таким образом, как запланировано руководством организации);
• операционные убытки, возникающие прежде, чем инвестиционная недвижимость достигнет запланированного уровня пользования;
• сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости.

Согласно п. 24 МСФО (IAS) 40 при отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки.

Первоначальная стоимость прав на недвижимость, удерживаемую на правах аренды и классифицируемую как инвестиционная недвижимость, должна определяться так же, как для финансовой аренды, т.е. актив должен признаваться по наименьшей из двух величин:

• справедливой стоимости данной недвижимости,
• приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Согласно п. 27 МСФО (IAS) 40 в случае, если объект инвестиционной недвижимости приобретен в обмен на неденежный актив, первоначальная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда:

• операция обмена лишена коммерческого содержания,
• не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива.

Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости отданного актива.

В зависимости от установленной в учетной политике организации модели, дальнейший учет объектов инвестиционной недвижимости ведется либо по справедливой стоимости, либо по себестоимости. В случае выбора модели учета инвестиционной недвижимости по себестоимости необходимо проведение тестирования на обесценение по правилам МСФО (IAS) 36.

Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», журнал «Корпоративная финансовая отчётность. Международные стандарты»