Объект незавершенного строительства – это здание или сооружение, возведение которого было приостановлено либо прекращено на промежуточной стадии строительных работ, то есть до их полного окончания и ввода объекта в эксплуатацию. Причины досрочного прекращения строительства могут быть разными: от нехватки финансовых средств до изменения планов застройщика.
И хотя незавершенный объект нельзя полноценно эксплуатировать в соответствии с целевым назначением, он может выступать предметом различных сделок: собственник вправе его продать, использовать в качестве залогового имущества при кредитовании и т. д.
При подготовке к подобным операциям необходимо установить рыночную стоимость недвижимости. Для этого потребуется привлечь независимых экспертов, которые определят цену имущества в соответствии с действующими стандартами.
Специалисты Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» знают все тонкости оценки незавершенных объектов. Они подготовят для вас качественный отчет, подтверждающий реальную стоимость недвижимости.
Виды и назначение объектов незавершенного строительства
Недостроенные объекты, подлежащие оценке, относятся к одной из следующих категорий:
- Производственные, то есть предназначенные для промышленных целей.
- Непроизводственные, в частности, жилые дома.
- Линейные, целевое назначение которых связано с обеспечением инфраструктурой других объектов.
Кроме того, принято классифицировать объекты незавершенного строительства по степени их готовности:
- Начальная стадия строительства. Речь идет о случаях, когда объем выполненных строительных работ находится в пределах 15 % от запланированного.
- Промежуточная стадия. Это здания или сооружения, возведенные примерно на 50 %.
- Высокая степень готовности, когда выполнено около 75 % строительных работ, включая внутреннюю отделку.
- Заключительная стадия, когда объект практически готов (до 99 %), а для ввода в эксплуатацию остались отдельные финальные мероприятия.
С точки зрения планов и возможностей застройщика есть следующие варианты использования незавершенного объекта:
- Окончание строительства.
- Перепрофилирование объекта на базе уже возведенных конструкций.
- Снос здания или сооружения.
Специалисты Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» проводят оценку недостроенной недвижимости в любой степени готовности и для различных целей заказчика. При расчете стоимости объекта учитываются все его особенности, а также требования, регламентированные действующим законодательством, что гарантирует точный и обоснованный результат.
Порядок оценки объекта незавершенного строительства
Процесс оценки состоит из следующих этапов:
- Изучение документов по объекту незавершенного строительства и земельному участку.
- Анализ всей собранной информации.
- Расчет стоимости объекта.
- Подготовка отчета, соответствующего требованиям законодательства.
При оценке недостроенной недвижимости эксперты применяют следующие подходы:
- Доходный. Предполагает расчет потенциальных доходов от дальнейшего использования объекта (с учетом затрат на завершение строительства).
- Затратный. Основан на определении размера затрат, необходимых для восстановления объекта недвижимости или возведения нового.
Для проведения оценки специалисту требуется ряд материалов:
- документы, подтверждающие права на земельный участок;
- проектная документация;
- разрешение на строительство;
- сведения о дате начала строительных работ и дате их прекращения, а также о степени их завершенности;
- информация о предполагаемых сроках завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
- смета на строительство объекта недвижимости.
Точный перечень сведений и документов зависит от особенностей объекта и определяется оценщиком после предварительного изучения ситуации.
По итогам проведения оценки эксперт готовит отчет, в котором содержится подробное описание проделанной работы и ее результаты, в том числе:
- Информация о заказчике и исполнителе.
- Описание и фотографии объекта оценки.
- Использованные методы.
- Аналитические выкладки о составе и результатах проведенных расчетов.
- Заключение о стоимости объекта.
Где заказать оценку объекта незавершенного строительства
Выбор оценочной компании очень важен – ведь от качества подготовленного экспертами отчета зависит, удастся ли заказчику использовать его для достижения поставленных целей. Оценщики, которые будут проводить экспертизу, должны отвечать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: иметь подтвержденную квалификацию, членство в СРО, действующий договор страхования ответственности. Только в таком случае подготовленное ими заключение будет иметь юридическую силу.
Группа «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» предлагает услуги профессиональных оценщиков с обширным практическим опытом, которые досконально знают все особенности процесса оценки объектов незавершенного строительства. Благодаря этому отчеты наших экспертов отличаются точностью, достоверностью и грамотным обоснованием сделанных выводов. Это позволяет нашим заказчикам заключать выгодные сделки и отстаивать свои права в спорах, где имеет значение реальная рыночная стоимость недвижимого имущества.
Наши преимущества
Мы стабильно занимаем лидирующие позиции на рынке и ежегодно входим в списки крупнейших аудиторских и консалтинговых компаний по результатам исследований независимого рейтингового агентства «Эксперт РА».
Эксперты
Работает в Группе «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» с 2005 года. Мастер делового администрирования, эксперт в области управления проектами. Первое высшее образование получила в МГУ им. М.В. Ломоносова, закончив факультет психологии, являющийся одним из ведущих мировых центров в данной сфере. Внесла значимый вклад в проект по автоматизации и моделированию бизнес-процессов компании, действуя в составе рабочей группы. Активно участвует в реализации проектов департамента управленческого консалтинга.
С отличием окончила университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит», является мастером делового администрирования, имеет диплом ACCA по Международной Финансовой Отчетности. Более 15 лет работает в сфере аудита и бухгалтерского учета, реализовала проекты для крупнейших игроков различных отраслей российской экономики.
Дарья внесла значительный вклад в разработку методологии и внутренних стандартов качества аудиторских услуг в Группе, наладила эффективную систему формирования проектных команд. Является членом Комитета по аудиту общественно значимых организаций (ОЗО) СРО Аудиторская Ассоциация «Содружество» и активно участвует в развитии аудиторского рынка в России.
Владимир имеет более чем 20-летний опыт в области стратегического консультирования и повышения операционной эффективности в международных и российских организациях. В том числе 8 лет работал на руководящих должностях. Сертифицированный руководитель проектов PMP, сертифицированный аналитик по альтернативным инвестициям CAIA. Закончил MBA по направлению финансы и менеджмент в Бизнес-школе Чикагского Университета.
Среди ключевых компетенций - разработка стратегий развития, сопровождение инвестиционных проектов, повышение операционной эффективности, постановка проектных офисов в компаниях различных отраслей.
Виктория окончила Московский Авиационный Институт по направлениям «Системы автоматизированного управления» и «Экономика». Эксперт-практик с опытом более 20 лет в области построения систем внутреннего контроля, систем управления рисками, корпоративного управления и организации работы служб внутреннего аудита.
Среди ключевых компетенций – проведение комплексного анализа процессов в компании, оценка экономической эффективности управления процессами, реинжиниринг, документирование и тестирование процессов, построение системы внутреннего контроля по методологии COSO ERM, а также организация мониторинга применения всех компонентов системы внутреннего контроля.
Олег окончил Институт профессиональных бухгалтеров и аудиторов России по специальности «Бухгалтерский учет», Институт профессионального образования по специальности «Оценка бизнеса», а также Институт международного права и экономики им. А.С. Грибоедова по специальности «Арбитражное управление». Имеет 5-летний опыт работы на должности ведущего бухгалтера, а также более 10 лет в оценочной деятельности.
Среди ключевых компетенций – оценка движимого и недвижимого имущества, подготовка отчетов в рамках проведения судебных экспертиз, анализ наилучшего варианта использования оцениваемых активов, а также разработка стратегий в области управления недвижимыми активами.
Мария имеет опыт структурирования внутрироссийских и международных сделок по слиянию и поглощению, в том числе проведение комплексных юридических проверок и оценки рисков. (руководство сопровождения многоуровневой сделки по продаже российских активов с участием иностранного элемента, получение необходимых корпоративных и регуляторных разрешений, представление клиента в переговорах, сумма сделки превысила 10 млрд. руб.)
А также широкий опыт сопровождения проектов в области недвижимости, в том числе, сделок по приобретению земельных активов, их развития и строительства под производственные и жилые нужды. (Сопровождение группы сделок по приобретению недвижимости крупным игроком нефтегазового бизнеса под строительство АЗС; проведение переговоров и сопровождение получения разрешительных документов для ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, легализация самовольных строений; разработка всей договорной схемы сопровождение процесса строительства коттеджного поселка в Московской области от образования земельных участков, смены их категории, инвестирования, строительства индивидуальных домов и объектов малоэтажной застройки; успешной опыт судебного и административного оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости с 2012 года; 2 успешных кейса в Верховном суде РФ по объектам недвижимости).
Мария проводит консультации клиентов по вопросам корпоративного, договорного права, разработка схемы защиты бенефициарных владельцев бизнеса, структурирование займов и переуступки задолженности. Является специалистом по вопросам интеллектуальной собственности и определения рисков в данной области, составлению договоров по созданию РИД, лицензионных договоров и договоров об отчуждении исключительных прав, а также консультирует по вопросам регистрации в российском патентном ведомстве, включении ПРэВМ и баз данных в реестре отечественного программного обеспечения (на профессиональном счету Марии опыт работы в крупном медиахолдинге).
А также среди специализации Марии - правовая экспертиза локальных нормативных актов компании, разработка и внедрение корпоративных документов, рекомендации по установлению системы премирования и поощрений, сопровождение процедуры сокращения штатов, переговоры с работниками.
Павел имеет опыт работы в финансово-инвестиционном направлении – более 12 лет, в том числе на должности руководителя – 10 лет.
Среди ключевых компетенций – стратегическое консультирование, анализ финансово-хозяйственной деятельности компании, сопровождение реализации инвестиционных проектов: от этапов анализа, разработки концепции и стратегии до запуска и коммерческой реализации.
Окончила Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ» по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит». Имеет опыт работы более 15 лет в сфере аудита и бухгалтерского учета.
Среди ключевых компетенций – проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия, разработка и написание внутренних локальных актов, проведение форензика и Due diligence, проведение инвентаризаций на предприятиях различных отраслей российской экономики, постановка управленческого учета, а также консультирование по налоговому и бухгалтерскому учету.
"Статистика, учета и экономический анализ". Обладает более чем 10-летним опытом в анализе учета, проверке финансового состояния компаний. Руководит аудиторскими проверками в различных отраслях, в том числе в АПК, ТЛК, электроэнергетике, производстве. Глубоко разбирается в налоговом учете, применении РСБУ и МСФО (в том числе недавно внедренных на территории РФ).
Ольга окончила Орловский государственный аграрный университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит», является квалифицированным аудитором, имеет более 15 лет опыта работы в сфере аудита и бухгалтерского учета.
Среди ключевых компетенций – проведение аудита, разработка и написание внутренних локальных актов, формирование и внедрение внутренних стандартов в рамках системы контроля, контроль работы бухгалтерии, а также консультирование в различных областях, включая вопросы налогового планирования, сложные вопросы бухгалтерского учета и формирования отчетности.
Свяжитесь с нами
