Оценка земельного участка

Процедура представляет собой экспертизу с целью установления стоимости данного вида недвижимости. Учитываются все значимые факторы, которые способны повлиять на цену объекта с учетом его границ, местоположения, площади и правового режима. Исследования и расчеты ведутся по утвержденным методикам, в соответствии с законодательством. Результат действителен на определенную дату.

Оценка участков земли является частью регламентированной оценочной деятельности в России. Регулирование данной сферы осуществляется согласно следующим нормативным актам:

• Гражданский, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы РФ.
• Федеральные законы «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ, «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2015 № 431-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ, «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 № 315-ФЗ.
• Постановления Правительства РФ, приказы Минэкономразвития РФ, Росреестра и других уполномоченных служб и ведомств.

Зачем проводится?

Кадастровая оценка земель различных категорий

Процедура инициируется исполнительным государственным органом власти того региона, на территории которого находятся соответствующие участки земли. Необходимые полномочия передаются специально созданному государственному бюджетному учреждению. Например, в 2024 году оценка участков земли в Москве была поручена ГБУ «Городской центр имущественных платежей» (приказ Департамента городского имущества города Москвы от 19.04.2023 года № 155 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в 2024 году»).

Цели:

• налогообложение;
• определение цены продажи или арендной платы за участки в муниципальной, государственной или публичной собственности;
• расчет госпошлины за нотариальные действия с недвижимостью, за подачу судебного иска по имущественным спорам.

Информация об актуальной кадастровой оценке земель различных категорий содержится на сайтах Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) и ФНС (Федеральной налоговой службы России).

Определение рыночной стоимости

Такая оценка выполняется независимыми специалистами по заказу заинтересованных лиц.

Цели:

• заключение сделок;
• урегулирование имущественных споров, в частности при разделении бизнеса;
• оформление кредитов под залог или на покупку земли;
• страхование недвижимости;
• внесение имущества в уставный капитал.

Рыночная оценка земельного участка часто используется для оспаривания установленной кадастровой стоимости. Для этого отчет об оценке в составе других документов подается сначала в комиссию Росреестра, а если необходимого результата добиться не удается — в суд.

Порядок процедуры

1. Обращение в независимую экспертную организацию.
2. Консультации, согласование условий и заключение договора.
3. Предоставление информации и документов об объекте.
4. Выезд на место, осмотр недвижимости, оценка фактических характеристик и состояния земельного участка.
5. Анализ полученных данных, расчет стоимости.
6. Подготовка отчета, согласование и передача заказчику.

Принципы проведения экспертизы

Специалисты должны придерживаться Методических указаний, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», и Федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ред. от 14.04.2022) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Стоимость может быть рассчитана исходя из следующих факторов:

• соотношение спроса и предложения, характер конкуренции;
• затраты на покупку земли с аналогичной полезностью;
• срок, вероятность и величина дохода при наиболее эффективном использовании за некоторый период времени;
• целевое назначение, разрешенное использование, перспективы района расположения.

Специалист вправе самостоятельно выбрать оптимальный подход к оценке или их сочетание: сравнительный, доходный или затратный. В отчет включается информация, которая была использована при анализе и расчетах и которая достоверно обосновывает полученный показатель рыночной стоимости. Это, например, детальное описание участка и расположенных в его границах строений и инфраструктуры, фотографии и характеристика состояния.

Оценка участков земли имеет важнейшее значение для успеха бизнеса, но только если проводится официально и на экспертном уровне. Она позволяет заключать выгодные контракты, осуществлять эффективное управление активами и сокращать налоговую нагрузку. Выводам профессионалов доверяют государственные органы и суды, инвесторы и партнеры.