Стоимость аренды — частый источник разногласий между собственником помещения и арендатором. Ведь один желает получить максимальную выгоду от сдачи помещения, а второй — сэкономить. Помочь с вопросами оплаты и иными нюансами может услуга оценки рыночной ставки арендной платы. В этой статье мы разберем, что из себя представляет процедура, когда она необходима и как эксперты проводят ее.
Что представляет собой оценка
Арендная ставка — это сумма, которую арендатор (физическое лицо или организация) обязан ежемесячно выплачивать за один квадратный метр занимаемого им помещения. Плата должна соответствовать рыночным условиям и быть адекватной.
В соответствии с Законом № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» оценка ставки арендной платы обязательна, если арендуется государственная или муниципальная недвижимость — та, что принадлежит государству, субъекту РФ или муниципальному образованию. Однако данный нормативно-правовой акт не позволяет госучреждениям заказывать независимую оценку. В этом случае для проведения процедуры необходимо заключать договор со специализированной компанией на основании официального поручения.
Физические лица и компании не обязаны проводить оценку арендной ставки, но часто делают это в своих интересах. Арендная плата зачастую составляет значительную часть расходов. Поэтому данный процесс помогает избежать переплат и оптимизировать расходы.
Когда нужна оценка
Оценка арендной ставки может быть необходима в различных ситуациях. Например:
- непосредственно при составлении договора аренды помещения. Процедура поможет избежать споров между сторонами;
- при покупке арендуемого помещения новым собственником, ведь в данной ситуации важно, чтобы сохранялись не только его права, но и права третьих лиц, т. е. арендаторов;
- при инвестировании. Инвесторам необходимо определить рентабельность вложений в недвижимость и оценить потенциальный доход от нее;
- при приобретении компании с правом аренды. Здесь оценка — одна из составных частей определения стоимости организации;
- при участии в судебных разбирательствах, чтобы защитить интересы участников сторон.
Также оценка может быть полезной и в иных случаях. Например, при подготовке налоговой отчетности, внесении права аренды в уставной капитал и т. д.
Как правильно провести оценку
Оценка стоимости арендной ставки — это длительный и сложный процесс, требующий профессионального подхода. Для выполнения этой задачи нанимают профессионального оценщика, который должен:
- быть членом саморегулируемой организации (СРО);
- обладать квалификационным аттестатом по специальности «Оценка недвижимости» и действующим страховым полисом;
- иметь опыт работы в данной сфере.
Выделяют 2 подхода к оценке арендной ставки:
- Сравнительный. Считается самым распространённым методом при оценке стоимости аренды недвижимости. Данный метод базируется на анализе рынка сдаваемых в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем предложенная арендная ставка за аналогичный объект, обладающий сопоставимыми параметрами. Подход используется при развитом рынке недвижимости.
- Доходный. Наиболее оптимальном методом в рамках данного подхода выступает метод обратной капитализации. Этот метод позволяет определить величину арендной ставки, зная рыночную стоимость объекта, ставку капитализации и размер эксплуатационных расходов. Подход чаще используется при слабо развитом рынке арены и хорошо развитом рынке купли-продажи.
Этапы процесса оценки включают в себя:
- анализ рынка, при котором сравниваются физические характеристики помещения (площадь, расположение, транспортная доступность и инфраструктура) и условия их аренды;
- сравнительный анализ, когда сопоставляются объекты со схожими характеристиками;
- углубленную экспертизу, если сдаваемая недвижимость имеет нестандартные характеристики.
По окончании анализа специалист составляет отчет об оценке арендной ставки. Этот документ содержит все выводы и расчеты. Он может быть представлен арендаторам, арендодателям, суду и другим заинтересованным лицам.
Подводим итоги
Оценка арендной платы важна для обеих сторон договора. Она позволяет убедиться, что цена соответствует рыночным условиям, и защищает интересы как арендатора, так и арендодателя.
Эту процедуру проводит квалифицированный специалист — оценщик. Эксперт анализирует схожие объекты недвижимости и условия их аренды для определения справедливой ставки.
